再建築不可物件を売却するときのポイント

再建築不可物件を売却するときのポイント

「売れない」と諦める前に整理したい実務的な判断基準

接道条件を確認するだけで、売却の可能性は大きく変わる

再建築不可物件と聞くと、「売れない」「価値がない」と考えてしまう方は少なくありません。しかし現場では、再建築不可という理由だけで売却できないケースはそれほど多くありません。

実際には、「なぜ再建築不可なのか」「改善できる条件はあるのか」「どの買主層を狙うのか」を整理することで、売却方法は大きく変わります。

株式会社Courageでも査定相談の際、「相続した実家が再建築不可だった」「古い住宅なので売れるか分からない」「他社で断られた」といった相談を受けることがあります。

つまりどういうことかというと、再建築不可という言葉だけで判断するのではなく、売却できる理由と売却しにくい理由を一つずつ整理することが重要です。

再建築不可物件とは何か

結論からいうと、建物を取り壊した後に、新しく建物を建てられない土地を「再建築不可物件」といいます。現在建物が建っていて住めていたとしても、一度解体すると同じ場所に新しい建物を建築できない可能性があります。

最も多い理由は、建築基準法で定められている「接道義務」を満たしていないことです。建築基準法では、原則として敷地が幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければ、新たな建築確認を受けることができません。

しかし、道路に面しているように見えても安心はできません。私道や農道、通路のように見える場所でも、建築基準法上の道路として認められていないケースがあります。また、接道幅が2m未満であったり、道路との間に第三者所有の土地が挟まっていたりすると、再建築が認められないことがあります。

さらに、接道義務以外にも、市街化調整区域や土砂災害特別警戒区域、法令上の建築制限などが理由で建築できないケースもあります。そのため、「再建築不可＝接道だけが原因」とは限りません。

つまりどういうことかというと、「道路に面しているから建て替えできる」「今まで住めていたから問題ない」と判断するのではなく、建築基準法上の道路かどうか、接道幅が足りているか、自治体の建築指導課などで法的な確認を行うことが重要です。こうした調査を行うことで、売却方法や価格設定、購入希望者への説明内容まで大きく変わる可能性があります。

「再建築不可」と思っていても違うケースがある

再建築不可物件の接道条件を確認する方法

結論として、最初から「再建築不可だから売れない」と決めつけるのは危険です。

再建築不可と判断されていても、建築基準法第43条の許可制度などにより、自治体の審査を経て建築が認められるケースがあります。また、過去の調査結果だけを根拠に判断している場合は、現在の状況と異なっていることも少なくありません。

例えば、昔に作成された測量図は現在の測量技術と比べると精度が低いものもあり、境界の位置や接道幅が正確に反映されていないケースがあります。最新の現況測量を実施した結果、接道幅が2m以上あることが確認されたり、逆に2m未満であることが判明したりすることもあります。

また、道路そのものの扱いが過去と変わっている場合や、自治体が保有する道路台帳や建築指導課の資料を確認することで、建築基準法上の道路として認められるかどうかが明らかになることもあります。売却前には、現況測量、登記内容との照合、道路種別、建築指導課への確認を行うことで、正確な状況を把握しやすくなります。

現場では、次のような相談を受けることがあります。

「昔から建っているので建て替えもできると思っていました。」

「測量したら接道幅が1.8mしかありませんでした。」

「役所へ確認したら、第43条許可の対象になる可能性があると言われました。」

「隣地との境界を整理した結果、接道条件を満たせる可能性が見えてきました。」

このような調査結果によって、売却方法そのものが変わることがあります。仲介売却が難しいと思われていた物件でも、建築可能性が認められることで一般の購入希望者にも販売できるケースがあります。反対に、建築が難しいと判明した場合でも、投資家や隣地所有者、不動産会社による買取など、別の売却戦略を立てやすくなります。

つまりどういうことかというと、査定価格を比較する前に、役所調査、道路調査、現況測量、境界確認を行うことが重要です。これらの調査を先に整理することで、「本当に再建築不可なのか」「建築できる可能性はあるのか」「どの売却方法が最適なのか」という判断ができるようになり、結果として売却戦略そのものが大きく変わる可能性があります。

売却しやすくする三つの方法

結論として、再建築不可物件には代表的な売却方法が三つあります。

一つ目は、リフォームやリノベーションです。建築確認申請が不要な範囲で建物を整備することで、居住用としての魅力を高められる場合があります。ただし、大規模な増築や主要構造部の変更は制限されるため、施工前に自治体や施工会社へ確認することが重要です。

二つ目は、隣地との調整です。隣地を購入したり借りたりすることで接道義務を満たし、再建築可能になるケースがあります。逆に隣地所有者へ売却した方が高値になることもあります。

三つ目は、不動産会社による買取です。市場での仲介売却より価格は下がる傾向がありますが、早期売却や現状引渡しを希望する場合には有力な選択肢になります。

つまりどういうことかというと、「仲介しか方法がない」と考えず、目的に応じて売却方法を選ぶことが重要です。

現場では価格よりも「売れる条件整理」が重要になる

結論として、査定価格だけを比較して不動産会社を選ぶと、思うように売却できず、結果的に時間も価格も損をすることがあります。

例えば3社から査定を受けた場合、

A社　査定価格4,000万円

B社　査定価格3,800万円

C社　査定価格3,600万円（買取提案あり）

数字だけを見ると、最も高い4,000万円を提示したA社へ依頼したくなるかもしれません。しかし、査定価格は「実際に売れる価格」を保証するものではありません。高い査定額を提示して媒介契約を獲得し、その後に何度も価格を下げるケースも珍しくありません。

一方で、実務に強い会社は、査定価格だけではなく「売却できる条件」を一つずつ整理していきます。

例えば、

「接道状況は建築基準法上問題ありませんか。」

「道路種別は役所で確認しましたか。」

「境界標は残っていますか。」

「現況測量は必要になりそうです。」

「建築基準法第43条許可の可能性があります。」

「隣地所有者へ相談すると建築可能になる可能性があります。」

「仲介と買取、どちらが条件に合っていますか。」

このように、価格以外の重要なポイントまで具体的に説明してくれる会社は、売却後のトラブルを防ぎやすく、購入希望者にも安心材料を提示できます。

さらに販売開始後も、

「問い合わせは何件あったのか。」

「資料請求は増えているか。」

「内見予約は入っているか。」

「購入希望者はどこを不安に感じているのか。」

「価格変更は本当に必要なのか。」

「写真や販売資料を改善した方がよいのか。」

といった販売データを分析しながら、売却戦略を柔軟に見直していきます。

特に再建築不可物件は、通常の住宅より購入希望者が慎重になる傾向があります。そのため、「なぜ再建築不可なのか」「建築できる可能性はあるのか」「どのような買主に販売するのか」を事前に整理できている会社ほど、購入希望者へ具体的な説明ができ、成約につながりやすくなります。

株式会社Courageでも、査定価格だけをお伝えするのではなく、役所調査、接道状況、道路種別、境界、測量、売却方法、販売ターゲットまで整理したうえで売却戦略をご提案しています。価格だけでは見えないリスクや可能性を事前に把握することで、納得感のある売却につながるケースは少なくありません。

つまりどういうことかというと、再建築不可物件では「どこが一番高く査定したか」を比較するよりも、「なぜその価格になるのか」「どのような調査を行い、どんな販売戦略で売却を進めるのか」を比較することが重要です。高い査定額そのものではなく、売却までの実務をどこまで整理し、最後まで伴走してくれるかが、納得できる売却を実現する大きなポイントになります。

売却前に確認したいチェックポイント

再建築不可物件の売却スケジュール管理

結論として、次の項目は売却活動を始める前に確認しておくと、その後の判断がしやすくなります。

まず、建築基準法上の道路に接しているかどうかを確認します。道路に見えても建築基準法上の道路ではないケースがあるため、自治体や建築指導課で道路種別を確認することが重要です。

次に、接道幅が2m以上あるかを確認します。建物が建っていても、接道義務を満たしていなければ建て替えができない可能性があります。現況測量によって接道幅が変わるケースもあるため、古い資料だけで判断しないことが大切です。

境界が確定しているかどうかも重要なポイントです。境界標が失われていたり、隣地との認識が異なっていたりすると、売買契約や引渡しの際にトラブルとなることがあります。

測量図については、いつ作成されたものかを確認しましょう。何十年も前の測量図では現在の状況と異なる場合があり、最新の現況測量を行うことで正確な土地形状や接道状況を把握できます。

自治体への確認も欠かせません。建築基準法第43条許可の対象となる可能性や、建築に関する制限、道路後退（セットバック）の必要性など、役所でしか確認できない情報も数多くあります。

隣地との交渉余地があるかどうかも確認しておきたいポイントです。隣地の一部を購入したり、通行・掘削承諾を得たりすることで、売却条件が改善するケースもあります。また、隣地所有者自身が購入希望者となり、市場価格より有利な条件で売却できることもあります。

さらに、仲介売却だけではなく、不動産会社による買取も比較することが重要です。時間を優先したいのか、価格を優先したいのかによって、最適な売却方法は変わります。両方の提案を比較することで、自分に合った売却戦略を選びやすくなります。

現場では、これらの調査を行わずに販売を開始すると、購入希望者から質問を受けた際に十分な回答ができず、契約直前で話がまとまらないケースも少なくありません。一方で、売却前に調査結果を整理しておくことで、購入希望者へ根拠のある説明ができ、安心感につながります。

つまりどういうことかというと、再建築不可物件は「売れない物件」ではなく、「調査と整理が必要な物件」です。一つひとつの確認項目を事前に整理することで、建築の可能性や売却方法、販売価格の根拠が明確になり、仲介・買取・隣地売却など複数の選択肢を比較できるようになります。その結果、「売れない」と思われていた物件でも、「売り方を工夫すれば十分に売却できる物件」へと変わる可能性があります。

再建築不可物件は、物件そのものより

「調査不足」が売却を難しくしているケースが少なくありません。

まずは現状を整理し、どの売却方法が適しているか比較してみませんか。

売却前に「再建築不可だから無理」と判断せず、

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よくある質問｜再建築不可物件の売却で知っておきたいQ&A

Q1. 再建築不可物件は本当に売れないのでしょうか？

**A. いいえ、再建築不可という理由だけで売れないわけではありません。**重要なのは、なぜ再建築不可なのかを正確に調査し、どのような買主へ販売するかを整理することです。接道状況や建築制限の内容によって売却方法は変わり、仲介売却だけでなく買取や隣地所有者への売却など、有効な選択肢が見つかることもあります。まずは「売れない」と決めつけるのではなく、現状を把握することが売却成功への第一歩です。

Q2. 再建築不可かどうかは、どのように確認すればよいですか？

**A. 道路に接しているかだけでは判断できません。**建築基準法上の道路であるか、接道幅が2メートル以上あるか、道路と敷地の間に第三者所有地がないかなど、複数の条件を確認する必要があります。また、市街化調整区域や法令上の建築制限が理由となるケースもあるため、自治体や建築指導課で正式な調査を行うことが重要です。正しい調査結果は、売却価格や販売方法にも大きく影響します。

Q3. 再建築不可物件でも建て替えできる可能性はありますか？

**A. 場合によっては可能性があります。**建築基準法第43条の許可制度の対象となるケースや、最新の測量によって接道条件が確認できるケースもあります。また、道路種別や境界を再確認することで状況が変わることもあります。古い資料だけで判断せず、役所調査や現況測量を行うことで、これまで見えていなかった売却の可能性が見つかる場合があります。

Q4. 再建築不可物件を売却する方法にはどのような選択肢がありますか？

**A. 仲介売却だけが方法ではありません。**建築確認申請が不要な範囲で建物を整備して販売する方法、隣地との調整によって条件改善を目指す方法、不動産会社へ買取を依頼する方法などがあります。物件の状態や売却を急ぐかどうかによって最適な方法は異なるため、それぞれのメリットとデメリットを比較しながら選ぶことが大切です。

Q5. 再建築不可物件を売却するときに最も重要なことは何ですか？

**A. 査定価格だけではなく、売却前の調査と売却戦略を比較することです。**建築基準法上の道路かどうか、接道幅、境界、測量図、自治体への確認、隣地との交渉可能性、仲介と買取の比較などを事前に整理しておくことで、購入希望者へ根拠のある説明ができるようになります。その結果、売却方法の選択肢が増え、納得できる条件で成約できる可能性が高まります。