売主が負う「契約不適合責任」とは

契約不適合責任と売却後リスク

売却後に「そんな話聞いてない」と言われる前に

― 不動産売却で重要な“契約不適合責任”とは ―

 

「売ったあと」が一番怖い

不動産売却で、多くの方が最初に気にするのは「いくらで売れるか」です。

 

ですが、実際の現場では、売却価格よりも“売却後のトラブル”の方が大きな問題になるケースがあります。

特に最近増えているのが、「契約不適合責任」に関するトラブルです。

 

以前は「瑕疵担保責任」という言葉が使われていましたが、2020年4月の民法改正によって「契約不適合責任」に変更されました。

 

今は単なる“隠れた欠陥”だけではなく、
「契約内容に適合しているか」が重視される時代になっています。

契約不適合責任とは？

簡単に言うと、
“契約内容と違う不動産を引き渡した場合、売主が責任を負う制度”です。

 

例えば、売却後にこんな問題が見つかるケースがあります。

・雨漏り
・シロアリ被害
・給排水管の老朽化
・建物の傾き
・基礎や構造部分の腐食
・地中埋設物
・土壌汚染
・契約より土地面積が小さい

 

こういった問題が発覚した場合、買主は売主に対して請求できる可能性があります。

実際に多い売却トラブル

買主から請求される内容としては、

・補修請求
・代金減額請求
・契約解除
・損害賠償請求

などがあります。

 

つまり、不動産売却は「引き渡して終わり」ではありません。

 

特に中古住宅や相続物件、空き家では注意が必要です。

築年数が古い物件ほど、売主自身も把握していない不具合が存在する可能性があります。

「説明不足」が一番揉める

売却前に確認すべき住宅リスク

実際の現場では、
“隠していた”というより、“説明不足”によって揉めるケースが非常に多いです。

例えば、

・過去に雨漏りがあった
・シロアリ駆除歴がある
・越境がある
・修繕歴がある
・近隣トラブルがある
・再建築に制限がある

こうした内容を事前に整理しないまま契約すると、売却後に大きなトラブルへ発展することがあります。

契約不適合責任には期限がある

ここで重要なのが、
契約不適合責任には期限があるという点です。

原則として、買主は“不具合を知ってから1年以内”に売主へ通知する必要があります。

 

ただし、売主が知っていた、または重大な過失で見逃していた場合は、この期限が適用されないケースもあります。

特約で責任範囲は変わる

さらに重要なのは、契約不適合責任は「任意規定」だということです。

つまり、契約内容によって責任範囲を調整できます。

 

例えば、

・責任期間を短縮する
・特定箇所を免責にする
・現況有姿で引き渡す
・修繕済み箇所を対象外にする

 

など、実務では細かい特約設定が非常に重要になります。

 

ただし、一方的に売主だけ有利な内容は認められない可能性もあるため、実務経験が重要になります。 

高く売るだけでは危険

不動産売却で本当に大切なのは、
「高く売ること」だけではありません。

・あとで揉めないか
・責任範囲は整理されているか
・説明不足になっていないか
・現実的な売却条件か

 

ここまで含めて考える必要があります。

特に注意が必要な不動産

特に、

・相続不動産
・空き家
・築古戸建
・遠方物件
・再建築問題のある物件

は、契約不適合責任の整理が極めて重要になります。

だから株式会社Courageでは、
単なる査定ではなく、

・売却後リスク
・契約トラブル
・責任範囲
・買取と仲介の比較
・現実的な売却戦略

 

まで含めてご提案しています。

 

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売却前の整理で、トラブルの大半は防げる

売却前相談で防ぐ不動産トラブル

不動産売却で一番危険なのは、
“知らないまま契約すること”です。

 

逆に言えば、
事前整理をしっかり行えば、売却トラブルの多くは防げます。

 

・どこまで説明すべきか
・どこまで責任があるのか
・仲介と買取どちらが安全か
・今売るべきか
・修繕してから売るべきか

 

これらは物件ごとに全く違います。

 

特に今は、金利上昇・在庫増加・価格二極化が進み、
「とりあえず売ればいい時代」ではなくなっています。

 

だからこそ、
“まず整理する”ことが重要です。

株式会社Courageでは、
現場実務ベースで、
「売れるかどうか」だけではなく、
「売った後に揉めないか」まで含めてご提案しています。

 

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契約不適合責任Q&A｜不動産売却前によくある質問

Q1. 契約不適合責任とは何ですか？

契約不適合責任とは、売却した不動産が「契約内容と違っていた場合」に、売主が負う責任のことです。

例えば、売却後に雨漏り・シロアリ・建物の傾き・水漏れ・地中埋設物などが発覚した場合、買主から補修請求や損害賠償請求を受ける可能性があります。

2020年4月の民法改正以降は、「瑕疵担保責任」ではなく「契約内容に適合しているか」が重視されるようになっています。

 

Q2. 不動産売却後に一番多いトラブルは何ですか？

実際の現場で多いのは、「説明不足」によるトラブルです。

特に、

・過去の雨漏り
・シロアリ駆除歴
・越境問題
・修繕履歴
・近隣トラブル
・再建築制限

などを十分に説明しないまま契約すると、引渡し後に揉めるケースがあります。

「知らなかった」では済まされないケースもあるため、売却前の整理が非常に重要です。

 

Q3. 契約不適合責任はいつまで続きますか？

原則として、買主は“不具合を知ってから1年以内”に売主へ通知する必要があります。

ただし、売主が不具合を把握していた場合や、重大な過失で見逃していた場合は、責任期間が長引く可能性があります。

また、契約内容によって責任期間を調整できるケースもあるため、特約設定が非常に重要になります。

 

Q4. 古い家や空き家でも売却できますか？

はい、築古戸建・空き家・相続物件でも売却可能です。

ただし、古い物件ほど、契約不適合責任の整理が重要になります。

特に、

・雨漏り
・設備故障
・建物傾き
・再建築問題
・境界問題

などは、事前確認が重要です。

株式会社Courageでは、単なる査定だけではなく、
「売却後に揉めないための整理」まで含めてご提案しています。

 

Q5. 高く売るより重要なことはありますか？

あります。

不動産売却で本当に重要なのは、
「売った後にトラブルにならないこと」です。

例えば、

・責任範囲の整理
・説明義務
・契約内容
・特約設定
・買取か仲介かの判断

を整理しないまま進めると、後から大きな問題になるケースがあります。

特に今は、
金利上昇・価格二極化・在庫増加など、市場環境も変化しています。

だからこそ、
“まず現実を整理すること”が重要です。

「高く売る」だけでは、売却トラブルは防げない

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※本記事内の価格・期間・コスト等の数値は参考例であり、実際の条件は物件ごとに異なります。

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