<<売却時に必要な土地の「境界確定測量」とは>>その価格、賃料、合っていますか？売買・賃貸のプロが答えます。

不動産の売買において、売主と買主の間で後々最も深刻なトラブルに発展しやすいのが「土地の境界と面積」を巡る認識のズレです。登記簿上の面積を信じて取引を終えた後に、実際の面積が狭いことが発覚すれば、損害賠償請求や契約解除といった事態に陥るリスクがあります。

本記事では、売却時に必要な「境界確定測量」の現場実務、公簿売買という選択肢のメリット・リスクを徹底的に整理し、売主が取るべき最善の判断基準を解説します。

結論：登記簿謄本の数値は古い測量技術に基づいている可能性があり、現在の技術基準と照らし合わせた場合に現況と乖離しているケースが少なくありません。

不動産の売却を進める際、土地の測量を行うことは法律上の義務ではありません。

しかし、法務局に保管されている不動産登記簿謄本に記載された面積が、必ずしも現代の基準で正しいとは言えないという事実があります。

それは、過去に行われた測量の技術水準が現在よりも低かったり、境界の定義が曖昧なまま登記されていたりするためです。

もし本来の面積よりも狭い数値が登記簿に記載されていれば、売主は本来得られるはずの売却益を失って損をすることになります。

逆に、登記簿より実際の面積が狭かった場合、引き渡し後に買主から「取引時の提示面積と違う」とクレームを受け、大きなトラブルに発展します。売主・買主双方が正確な土地面積と境界を認識し、納得した状態で公正な取引を行うための裏付けとなるのが「境界確定測量」です。

つまり、境界確定測量とは「隣地との境目（境界）を明確にし、現況の正確な面積（地積）を地権者の立ち会いのもとで明らかにする作業」を指します。これにより、後々のトラブルを未然に防ぎ、安心感を持った取引が可能になります。

実際の現場では、売却活動を始めてから境界のトラブルが発覚するケースが後を絶ちません。例えば、先代から受け継いだ実家を売却しようとした売主様が「昔からお隣さんとは良好な関係だから大丈夫」と考えていたケースです。

しかし、いざ査定を終えて契約直前になり、買主側の宅地建物取引士から「境界杭が見当たりませんが、確定測量はお済みですか？」と指摘され、初めて問題の深刻さに気づくことになります。

隣地を訪ねると、当時を知る地権者はすでに亡くなっており、相続した若い世代からは「境界については詳しく知らない」「今のフェンスの位置が本当に正しいのか検証してほしい」と言われ、話し合いが難航。結果として、買い手の購入意欲が高まっていたにもかかわらず、境界確認書の締結に数ヶ月を要し、売却のベストタイミングを逃してしまう空気感が現場では日常的に起こっています。

このように、当事者同士の「だろう」という思い込みや、家族間の温度差、営業担当者との認識のズレが、取引の最終局面で大きな歪みとなって現れるのです。

境界確定測量に数十万円のコストをかけるのが難しい、あるいは早期に売却したいという場合に用いられるのが「公簿売買（こうぼばいばい）」という取引手法です。

公簿売買とは、簡単に言えば「登記簿上の面積を正とし、実際の面積と多少の乖離があっても、その状態のまま売買契約を締結する」方法です。この手法を選択すれば、測量費用を節約でき、引き渡しまでの期間を短縮できるため、売却コストと手間の両方を最小限に抑えることができます。通常、公簿売買の契約書には「実測面積との間に差があっても、売買代金の増減精算は行わない」とする旨の条項が盛り込まれます。

しかし、手軽である反面、リスクも存在します。登記簿上の面積と現況の面積があまりにも乖離している場合（例えば、登記簿上は150平方メートルとなっているが、実際は100平方メートル程度しかないなど）、契約そのものが無効と判断されたり、重大な契約不適合責任を問われたりする可能性があります。

そのため、現場の実務では「まず登記簿上の情報で合意して契約を締結し、引き渡しまでの間に境界確定測量を実施して、その実測値に基づいて後から差額を清算する」という特約付きの契約（実測精算型の公簿売買）も多く用いられています。

売主様が「確定測量をしてから売るべきか」「公簿売買で進めるべきか」を判断する基準は以下の通りです。

1・境界杭がすべて残っており、隣地とのトラブルがない場合 過去に測量を行っており、現況の境界杭が目視で確認できる場合は、公簿売買であっても買主側の不安が少ないため、スムーズに取引が進む可能性が高くなります。

2・隣地とのフェンスの越境や、境界の認識にズレがある場合 この場合は、必ず「境界確定測量」を選択すべきです。曖昧なまま引き渡すと、買主が新築や建て替えをする際に隣人と確実に揉めることになり、売主への損害賠償請求に直結します。

3・買い手が一般の個人か、不動産買取業者（プロ）か 買い手が一般個人の場合は、購入後の安心感を担保するために確定測量を求められるのが一般的です。一方で、買い手が不動産会社による直接買取の場合、業者がリスクを織り込んで「公簿売買（現況渡し）」で買い取ってくれるケースが多く、売主側の負担を減らす有力な選択肢となります。

まずは、ご自身の土地の「現実のステータス」を客観的に把握し、条件を整理することが失敗しない売却への第一歩です。

まずは“現実”を整理しませんか？

売却前に現在の登記状況とリスクを比較し、最適な進め方を一緒に整理しましょう。

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Q1. 土地を売却するときは必ず境界確定測量をしなければいけませんか？

A. 必ず実施しなければならないわけではありません。しかし、境界や土地面積が曖昧なまま売却すると、引き渡し後に買主から面積や境界について指摘を受け、契約不適合責任や損害賠償などのトラブルにつながる可能性があります。安心して売却するためには、土地の状況や買主の条件を踏まえて、境界確定測量が必要かどうかを事前に判断することが大切です。

Q2. 境界確定測量と公簿売買はどちらを選べばよいですか？

A. 境界杭が残っていて隣地との認識に問題がない土地であれば、公簿売買を選択できるケースがあります。一方、境界杭が見当たらない、越境の可能性がある、隣地との認識に違いがある場合は、境界確定測量を行ってから売却する方が安全です。どちらが正解かは土地の状況によって異なるため、費用だけではなく将来のリスクまで含めて判断することが重要です。

Q3. 境界確定測量は誰に依頼すればよいですか？

A. 不動産売却を目的とした境界確定測量は、土地家屋調査士へ依頼するのが一般的です。土地家屋調査士は境界を確定し、登記に必要な測量や申請を行える専門家です。一方、測量士は土木工事などの測量はできますが、境界確定や登記申請を行うことはできません。売却のために境界を明確にしたい場合は、土地家屋調査士への相談が適しています。

Q4. 境界確定測量にはどれくらいの費用がかかりますか？

A. 費用は土地の広さや形状、隣接地の状況によって異なりますが、100平方メートル程度の一般的な土地では約30万円から50万円、公有地との境界確認が必要な場合は約60万円から80万円が目安とされています。隣接する土地の所有者が多い場合や土地の形が複雑な場合は、さらに費用や期間が増えることもあります。

Q5. 不動産会社による買取でも境界確定測量は必要ですか？

A. 不動産会社が直接買い取る場合は、公簿売買や現況渡しに対応しているケースも多く、売主の測量費用や手続きを軽減できることがあります。ただし、すべての物件が対象になるわけではなく、土地の状況や境界リスクによって判断は異なります。売却を急ぐ場合でも、まずは現在の登記状況や境界の状態を確認し、自分に合った売却方法を選ぶことが大切です。 

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※本記事内の価格・期間・コスト等の数値は参考例であり、実際の条件は物件ごとに異なります。