「共同仲介」と「単独仲介」とは何か

雅が整理する売却戦略

「共同仲介」と「単独仲介」を知らずに売却すると危険

—不動産会社選びで“売れ方”は大きく変わる—

「共同仲介」と「単独仲介」は何が違うのか

まず整理すると、違いは非常にシンプルです。

共同仲介は、

「売主側の会社」と「買主側の会社」が分かれている状態です。

例えば、

売主
↓
不動産会社A
↓
不動産会社B
↓
買主

という流れです。

一方、単独仲介は、

売主
↓
不動産会社A
↓
買主

という形になります。

つまり、単独仲介は1社だけで売主・買主双方をまとめる形です。

不動産会社から見ると、単独仲介は売主・買主の両方から仲介手数料を受け取れるため、利益が大きくなるケースがあります。実務上、「両手仲介」と呼ばれることもあります。

逆に共同仲介は、売主側・買主側で会社が分かれるため、それぞれ片方のみの仲介手数料になります。

ここだけを見ると、

「単独仲介の方が会社は頑張るのでは？」

と思う方もいます。

ただ、実際の売却現場はそこまで単純ではありません。

「囲い込み」が起きると売却が重くなる

囲い込みで売却は止まる

実務上、売主が注意したいのはここです。

単独仲介そのものが悪いわけではありません。ただ、“自社だけで買主を見つけたい”意識が強くなりすぎると、「囲い込み」と呼ばれる状態が起きることがあります。

例えば、

・他社からの問い合わせ対応が弱い
・広告公開が限定的
・「商談中」と言われ続ける
・レインズ掲載が遅い
・他社案内を積極的に受けない

などです。

売主からすると、

「販売活動をしてくれている」

ように見えても、実際は市場全体に情報が広がっていないケースがあります。

特に今の市況は、買主側も比較検討がかなり慎重です。販売初動の1〜2ヶ月で市場に広く認知されるかどうかは、成約価格や売却期間に大きく影響します。

実際、売却開始3ヶ月を超えると、

・価格が古く見える
・売れ残り感が出る
・値下げ前提で見られる

という流れになりやすくなります。

「両手だから危険」ではなく、“説明できるか”が重要

ここを勘違いしてはいけません。
単独仲介＝悪ではありません。

実際には、

「販売力が強い」
「広告予算を使える」
「顧客数が多い」
「即案内できる」
「自社顧客を多数持っている」

こうした会社であれば、単独仲介でも早期成約するケースは多くあります。

問題は、「なぜその販売方法なのか」を説明できるかです。

例えば、

「まず2週間は自社顧客へ優先販売します」
「レインズ公開後に他社連携を強めます」
「価格調整ラインを◯ヶ月後に設定します」

など、販売戦略を整理して説明できる会社は、実務的に強いケースが多いです。

逆に、

「とにかく高値査定」
「根拠説明なし」
「販売戦略が曖昧」
「広告説明なし」
「囲い込みを否定するだけ」

こういう状態は注意が必要です。

売主が見るべきは「査定価格」より“販売設計”

高値査定の落とし穴

売却で一番危険なのは、「高く売れると思って時間だけ過ぎること」です。

例えば、相場4,500万円前後の物件を5,300万円査定で預かる。
しかし3ヶ月動かず、値下げ、さらに値下げとなり、最終的に4,300万円で成約。これは実際かなりあります。

逆に、最初から4,580万円で適正公開し、1ヶ月で複数商談が入り、価格競争が発生して4,650万円で成約するケースも普通にあります。

つまり重要なのは、「査定価格」ではなく、「どう市場に出すか」です。

「仲介形態」だけで会社を決めない

共同仲介か単独仲介か。これは確かに重要です。
ただ、本当に見るべきなのは、「販売戦略」「広告量」「レインズ対応」「価格根拠」「販売スケジュール」「報告頻度」「他社連携姿勢」「値下げタイミング」です。

実務上、売却は「査定額競争」で決まるわけではありません。
むしろ、「どう売るか」を整理できている会社の方が、結果的に売主満足度が高いケースは多いです。

売却で迷いやすいのは、「高い査定を出す会社」と「現実的な戦略を出す会社」が違う時です。

その時は、価格だけではなく、「販売方法」「広告戦略」「囲い込み防止姿勢」「販売スケジュール」まで整理して比較することが重要です。

「高く売る」だけではなく、“失敗しない売却戦略”も重要です。

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共同仲介と単独仲介とは？｜不動産売却で後悔しないための仲介Q&A

Q1. 「共同仲介」と「単独仲介」は、何が違うのですか？

A. 一番大きな違いは、「買主側の不動産会社が入るかどうか」です。記事内でも、共同仲介は「売主側会社」と「買主側会社」が分かれる形、単独仲介は1社で売主・買主双方をまとめる形と説明されています。単独仲介は、売主側・買主側両方の仲介手数料を受け取れるため、「両手仲介」と呼ばれることもあります。ただし、不動産売却では、「共同だから安全」「単独だから危険」という単純な話ではありません。重要なのは、「どう販売されるか」です。

Q2. なぜ「囲い込み」が問題になるのですか？

A. 記事でも説明されている通り、単独仲介で「自社だけで買主を見つけたい」という意識が強くなりすぎると、「囲い込み」が起きるケースがあります。例えば、「他社からの問い合わせ対応が弱い」「広告公開が限定的」「レインズ掲載が遅い」「他社案内を積極的に受けない」などです。売主から見ると販売活動しているように見えても、市場全体へ情報が広がっていないケースがあります。不動産売却では、「掲載されているか」だけではなく、「市場全体へどう広がっているか」が重要です。

Q3. なぜ売却開始1〜2ヶ月が重要なのですか？

A. 記事では、「販売初動の1〜2ヶ月で市場に広く認知されるか」が非常に重要と説明されています。現在の不動産市場は、買主側も比較検討がかなり慎重です。そのため、最初に広く認知されないと、「価格が古く見える」「売れ残り感が出る」「値下げ前提で見られる」という流れになりやすくなります。実際、売却開始3ヶ月を超えると、市場印象が弱くなり、価格交渉も厳しくなりやすいです。不動産売却では、「高く出す」より、「最初に市場反応を作れるか」が重要です。

Q4. 「高額査定」が危険と言われる理由は何ですか？

A. 記事では、相場4,500万円前後の物件を5,300万円査定で預かり、3ヶ月以上動かず、値下げを繰り返し、最終的に4,300万円で成約した例が紹介されています。一方、4,580万円で適正公開し、1ヶ月で複数商談が入り、価格競争で4,650万円成約したケースもあります。つまり、不動産売却は「査定額競争」ではなく、「どう市場へ出すか」で結果が変わります。不動産売却では、「高い査定」より、「反響が取れる販売設計」が重要です。

Q5. 不動産会社選びで、本当に見るべきポイントは何ですか？

A. 記事でも強調されている通り、本当に重要なのは、「販売戦略」「広告量」「レインズ対応」「価格根拠」「販売スケジュール」「報告頻度」「他社連携姿勢」「値下げタイミング」です。実際の売却現場では、「高い査定を出す会社」と「現実的な戦略を出す会社」が違うケースは珍しくありません。不動産売却では、「共同仲介か単独仲介か」だけで判断するのではなく、「その会社が、なぜその販売方法を選ぶのか」を説明できるかが非常に重要です。