不動産の売却方法「仲介」を詳しく知ろう

仲介売却で後悔しない判断術

仲介で家を売ると「損する人」と「納得して売れる人」の違い

— “高く売れた”より、後悔しない売却が重要です —

「高く査定します」は危険なこともある

売却相談で非常に多いのが、「A社は5,000万円、B社は5,500万円と言っている。どちらが正しいのか」という相談です。

ここで重要なのは、“査定価格＝売れる価格”ではないという点です。実際の現場では、相場より高く出して反響が止まり、価格変更を繰り返し、結果的に相場より安く売れてしまうケースもあります。

特に2026年現在は、エリアによって動きがかなり分かれています。都心部でも、「価格が強い物件」と「反響が止まる物件」が混在しています。つまり今は、“高く出せば売れる時代”ではなく、「市場に合った価格整理」が重要な時代です。

現場では、“3カ月以内で動く価格”なのか、“半年以上かかる価格”なのかを整理しながら販売戦略を組みます。ここを曖昧にすると、住み替え・ローン・相続・資金計画まで崩れやすくなります。

媒介契約で動き方が変わる

仲介では通常、「媒介契約」を結びます。主に「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれ動き方がかなり違います。

広く動ける「一般媒介」

一般媒介は、複数の不動産会社へ同時依頼できる契約です。自己発見取引も可能で、広く情報を出せるのが特徴です。

メリットは、複数社が競争することで情報が広がりやすい点です。ただし実務では、「どこが主担当かわからなくなる」「販売状況が整理しづらい」「会社ごとに説明が違う」といった問題も起きやすくなります。

特に価格変更タイミングや広告内容がバラバラになると、売却戦略が崩れるケースがあります。

一番バランスが取れやすい「専任媒介」

媒介契約の違いと売却戦略

専任媒介は、1社だけに依頼する契約です。ただし自己発見取引は可能です。

また、レインズ登録義務、2週間に1回以上の報告義務、7営業日以内の登録義務があります。

実務では、この「報告頻度」がかなり重要です。なぜなら売却は、「問い合わせ数」「内見数」「価格反応」「競合物件」「住宅ローン動向」などを見ながら調整していく作業だからです。

放置されると、売却は止まります。そのため現場では、「定期的に状況整理できるか」がかなり重要になります。

囲い込み問題は現実にある

売却でよく問題になるのが、「囲い込み」です。これは、不動産会社が両手仲介を狙い、他社からの問い合わせを止めてしまうケースです。

もちろん、すべての会社ではありません。しかし実際に、「レインズ掲載されているのに案内されない」「売主に情報共有されていない」という相談はあります。

だからこそ重要なのは、「報告内容」「問い合わせ件数」「内見数」「価格調整理由」を“数字”で確認することです。感覚ではなく、データで整理することが重要です。

仲介手数料を理解していない人は多い

仲介では成功報酬として仲介手数料が発生します。売却諸費用の中でも最大コストになりやすい項目です。

一般的な速算式は、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。

例えば3,000万円で売却した場合、約105万6,000円（税込前後）になるケースがあります。

ここを理解せずに進めると、「思ったより手元に残らなかった」となりやすいです。

実務では、抵当権抹消費用、司法書士費用、測量費、残置物処分、引越し費用まで含めて、“最終的にいくら残るのか”を整理していきます。

「どこに頼むか」で結果はかなり変わる

売却では、「大手だから安心」「査定が高いから安心」とは限りません。

実際は、「販売戦略」「価格調整力」「レスポンス」「写真品質」「広告量」「囲い込み姿勢」「エリア理解」「住み替え整理力」などで結果がかなり変わります。

特に住み替え・相続・空き家・投資物件は、“売るだけ”では整理できないケースも多くあります。だからこそ、「何を優先する売却なのか」を最初に整理することが重要です。

最後に大事なのは“納得できる売却

売却は価格だけで決めない

仲介は、もっとも一般的な売却方法です。しかし実際は、「どこへ依頼するか」「どう販売するか」「価格をどう整理するか」で結果が大きく変わります。

高く売ることだけを見ると、途中で判断を誤ることがあります。実務では、「いつまでに売りたいのか」「いくら残したいのか」「住み替えなのか」「相続なのか」「空き家なのか」によって、正解が変わります。

つまり売却は、「価格勝負」ではなく、

“条件整理”の側面がかなり大きいということです。

「高値査定」だけではなく、実際にどう売れるか、まで整理することが重要です。

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不動産売却の「仲介」とは？｜後悔しない売却方法Q&A

Q1. 不動産売却の「仲介」とは、どんな売却方法なのですか？

A. 仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、購入希望者を探して売却を進める方法です。記事内でも、「もっとも一般的な売却方法」と説明されています。買取と違い、市場へ広く募集できるため、高く売れる可能性があります。ただし、「出せば売れる」時代ではなくなっているため、現在は「市場に合った価格整理」と「販売戦略」が非常に重要です。不動産売却では、「仲介＝高く売れる」ではなく、「どう販売するか」で結果が変わります。

Q2. なぜ「高い査定額」が危険と言われることがあるのですか？

A. 記事でも、「査定価格＝売れる価格ではない」と解説されています。例えば、相場より高く売り出すと、最初は注目されても、反響が止まり、価格変更を繰り返し、最終的に相場以下で売れてしまうケースがあります。特に2026年現在は、「価格が強い物件」と「反響が止まる物件」が混在しており、単純に高く出せば売れる市場ではありません。不動産売却では、「高く見せる査定」より、「実際に市場で動く価格」を整理することが重要です。

Q3. 「一般媒介」と「専任媒介」は、どちらが良いのですか？

A. それぞれ特徴があります。記事では、一般媒介は複数社へ同時依頼できるため情報拡散力がある一方、「どこが主担当かわからなくなる」「販売戦略がバラバラになる」といった問題も起きやすいと説明されています。一方、専任媒介は1社集中型ですが、「レインズ登録義務」「定期報告義務」があり、販売状況を整理しやすい特徴があります。不動産売却では、「どちらが正解か」ではなく、「今の状況にどちらが合うか」で選ぶことが重要です。

Q4. 「囲い込み問題」とは何ですか？

A. 囲い込みとは、不動産会社が両手仲介を狙い、他社からの問い合わせを止めてしまう問題です。記事でも、「レインズ掲載されているのに案内されない」「売主へ情報共有されていない」という相談が現実にあると説明されています。もちろん全会社ではありませんが、不動産売却では実際に問題視されています。そのため、「問い合わせ件数」「内見数」「価格調整理由」を数字で確認することが重要です。不動産売却では、「感覚」ではなく、「データで整理する視点」が後悔防止につながります。

Q5. 不動産売却で、一番大切な考え方は何ですか？

A. 一番重要なのは、「高く売ること」だけではなく、「納得できる条件整理」をすることです。記事でも、「いつまでに売りたいのか」「いくら残したいのか」「住み替えなのか」「相続なのか」で正解は変わると説明されています。また、仲介手数料、抵当権抹消費用、引越し費用なども含め、「最終的にいくら残るか」を整理する必要があります。不動産売却は、“価格勝負”というより、“条件整理”の側面がかなり大きいです。だからこそ、「高値査定」だけではなく、「どう売れるか」まで整理することが後悔しない売却につながります。