<<住まいを売る契約の流れ>>その価格、賃料、合っていますか？売買・賃貸のプロが答えます。

不動産売却では、「どの会社に依頼するか」で結果が大きく変わります。

最近では、一括査定サイトなどで複数社を比較する方も増えていますが、査定額が高い会社＝高く売れる会社とは限りません。実際の売却現場では、「相場より高すぎる価格設定」「売れずに長期化する」「あとから値下げ提案される」「内見が入らない」といったケースも少なくありません。

大切なのは、「査定額」だけではなく、「販売戦略」「エリア理解」「提案力」「レスポンス速度」「実際の成約データ」などを含めて判断することです。

現在の不動産市場では、不動産会社同士のネットワークや情報共有が進んでおり、物件情報自体は全国レベルで広く流通しています。そのため、「どこに掲載できるか」よりも、“どう販売するか”“どう提案するか”が重要な時代になっています。

株式会社Courageでは、売却・住み替え・買取・投資相談・売却か賃貸かの比較まで含めて、お客様ごとに現実的なご提案を行っています。

「まだ売るか決まっていない」「まず相場だけ知りたい」という段階でも問題ありません。まずは、“今いくらで売れる可能性があるのか”を知ることが、失敗しない不動産売却の第一歩になります。

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売買契約と物件の引渡し

購入希望者が決まると、いよいよ売買契約と物件の引渡しへ進みます。ここまで来ると「もう安心」と感じる方も多いですが、実際の不動産売却では、契約から引渡しまでの確認不足が後々のトラブルにつながるケースも少なくありません。

特に、契約条件・住宅ローン・設備状況・引渡し時期・残置物・税金精算などは、事前に整理しておくことが重要です。株式会社Courageでは、契約書作成だけではなく、実際の売却現場で起こりやすいトラブルまで想定した上で、契約から引渡し完了までサポートしています。

1．売買契約のポイント

手付金について

売買契約時には、一般的に「手付金」を受領します。個人間売買の場合、法律上の上限はありませんが、売買価格の5〜10％前後で設定されるケースが多くなっています。

手付金には、「契約成立の証明」「解約時のルール」「売主・買主双方の意思確認」といった意味があります。実際の取引では、引渡し時期や住宅ローン状況などによって調整される場合もあります。

ローン特約について

現在の不動産購入では、買主様が住宅ローンを利用するケースが一般的です。そのため、売買契約時には「ローン特約」を設定することが多くなっています。

ローン特約とは、万が一買主様のローン審査が否決となった場合に、契約を解除できるようにする特約です。売主様としては、「契約後に白紙になる可能性がある」という点を事前に理解しておく必要があります。

また、金融機関によっては、残代金支払い前に所有権移転登記や抵当権設定登記を進めるケースもあります。そのため、実際の決済では、不動産会社・司法書士・金融機関が連携しながら安全に取引を進めます。

契約不適合・引渡し前トラブルについて

売買契約後から引渡しまでの間に、設備故障・漏水・火災・自然災害などが発生するケースもあります。特に中古住宅では、「聞いていなかった」「知らなかった」という認識違いがトラブルにつながりやすいため、事前確認が非常に重要です。

そのため、設備表や物件状況報告書などを用いて、現況確認を行います。株式会社Courageでは、後々のトラブル防止のためにも、“曖昧なまま契約を進めないこと”を重視しています。

引渡し時期について

住み替えを伴う売却では、引渡しスケジュールの調整も重要になります。例えば、「先に売却する」「先に購入する」「仮住まいを利用する」など、状況によって進め方は大きく変わります。

ここを整理せず進めてしまうと、二重ローン・仮住まい費用・引越しスケジュールの混乱などにつながるケースもあります。そのため、不動産売却では「いくらで売るか」だけではなく、「いつ引渡すか」まで含めて考えることが重要です。

2．物件の引渡し

売買契約後は、残代金受領と同時に物件の引渡しを行います。一般的には、「残代金支払い」「所有権移転」「鍵引渡し」を同日に行うケースが多くなっています。

引渡し前の確認

引渡し前には、契約内容通りの状態になっているかを確認します。特に、リフォーム・ハウスクリーニング・補修工事などが条件になっている場合は、事前確認が非常に重要です。

また、設備に問題がないか、荷物が残っていないかなども含めて確認を行います。

税金・管理費などの精算

引渡し時には、固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金・駐車場使用料などを日割りで精算します。マンションの場合は、管理会社への連絡や名義変更も必要になります。

登記・抵当権抹消について

所有権移転登記は、通常、司法書士が手続きを行います。売主様は、権利証・印鑑証明書・本人確認書類などを準備します。

また、住宅ローン残債がある場合は、「抵当権抹消登記」の準備も必要になります。金融機関との調整が必要になるため、事前準備が重要です。

株式会社Courageでは、契約から引渡し完了まで、司法書士・金融機関・管理会社と連携しながら、スムーズかつ安全な不動産売却をサポートしています。

Q1. 不動産売却では、どの会社に依頼しても同じですか？

A. 今の不動産売却は、「どこに載せるか」より、「どう売るか」で結果が変わります。現在は、不動産会社同士のネットワーク共有が進んでいるため、物件情報自体は全国レベルで流通しています。そのため、本当に重要なのは、「販売戦略」「価格設定」「写真の見せ方」「反響対応速度」「提案力」などの実務力です。不動産売却では、「査定額の高さ」だけで会社を選ぶと、売却長期化や値下げにつながるケースもあります。

Q2. 不動産売却の「媒介契約」は、どれを選べばいいのですか？

A. 媒介契約には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。例えば、1社にまとめてしっかり任せたい場合は専任系、複数社へ広く依頼したい場合は一般媒介が選ばれるケースがあります。ただし、不動産売却で本当に重要なのは、「契約種類」だけではありません。「どんな販売戦略を行うか」「反響分析をしているか」「価格調整の根拠があるか」など、“実際にどう動く会社か”を見ることが重要です。

Q3. 不動産売却で、売出価格はどう決めるのですか？

A. 「高く出せば高く売れる」という単純なものではありません。実際には、価格が高すぎると「反響が少ない」「内見が入らない」「売却が長期化する」といったケースがあります。そのため、不動産売却では、「周辺相場」「成約事例」「市場動向」「競合物件数」を見ながら、現実的な価格設定を行うことが重要です。また、現在は「写真」「コメント」「導線設計」でも反響数が変わる時代になっています。

Q4. 不動産売却で、契約後にトラブルになることはありますか？

A. あります。特に多いのが、「設備故障」「漏水」「引渡し条件」「残置物」「認識違い」などです。そのため、不動産売却では、「設備表」「物件状況報告書」を使いながら、現況確認を行うことが重要になります。また、買主が住宅ローンを利用する場合は、「ローン特約」によって契約解除になるケースもあります。不動産売却は、「契約したら終わり」ではなく、「引渡し完了まで」が重要です。

Q5. 不動産売却で、一番見落としやすいポイントは何ですか？

A. 「価格」だけに意識が集中してしまうことです。実際には、不動産売却では「引渡し時期」「住み替えスケジュール」「住宅ローン残債」「税金精算」「抵当権抹消」など、多くの調整が必要になります。特に住み替えでは、「先に売るか」「先に買うか」で資金計画も大きく変わります。不動産売却は、「いくらで売るか」だけではなく、「どう安全に進めるか」まで含めて考えることが大切です。

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※本記事内の価格・期間・コスト等の数値は参考例であり、実際の条件は物件ごとに異なります。