<<地方物件>>売却・賃貸・投資を整理しながら考える｜株式会社Courage

まず整理しておきたいのは、「地方だから不動産価値が低い」と一括りにはできないことです。

2026年3月18日に国土交通省が公表した令和8年地価公示では、2026年1月1日時点の全国平均について、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇しました。一方、地域によって動きは大きく異なります。たとえば長野県白馬村では、住宅地の標準地「白馬－1」が前年比33.0％上昇し、住宅地の地価上昇率で全国1位となっています。観光、移住、企業進出、交通、生活利便性など地域固有の需要によって、不動産市場は大きく変わります。

つまり、「東京から遠いから価値がない」「田舎だから安いはず」と所在地だけで判断することはできません。

地方都市の中心部、駅周辺、病院や大学の周辺、観光需要の強い地域、工場や企業の進出が続いている地域と、住宅需要が縮小している地域では、同じ県内でも市場は違います。

地方物件を見るときは、まずその地域で実際に人が住む理由、買う理由、借りる理由があるのかを確認します

地方物件を考えるうえで無視できないのが空き家です。

総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査では、2023年10月1日時点の全国の空き家は900万2千戸で過去最多、空き家率は**13.8％**で過去最高となりました。2018年から5年間で空き家は51万3千戸増えています。さらに、賃貸用・売却用・二次的住宅を除く空き家は385万6千戸あります。

ここで重要なのは、「住宅があること」と「住宅需要があること」は同じではないという点です。

価格が安い中古住宅を見つけても、その地域で次に購入する人がいるとは限りません。反対に、地方であっても一定の住宅需要が続いている地域なら、中古住宅や土地が継続的に取引されていることもあります。

だからこそ、地方物件では建物を見る前に市場を見るという考え方が重要になります。

たとえば、地方で500万円の中古戸建てを見つけたとします。都市部の5,000万円の住宅と比べれば、購入価格だけなら10分の1です。しかし、不動産で考えるべき金額は購入価格だけではありません。

500万円で購入したあとに、屋根や外壁、水回り、給湯設備などの修繕が必要になる可能性があります。広い土地なら草木の管理が必要になることもあり、自宅から遠ければ、現地確認や管理のための移動費や時間も発生します。さらに、最後に売却しようとしたとき、買主を探すまでに時間がかかる可能性もあります。

一方、取得価格が多少高くても、建物状態が良く、一定の住宅需要があり、生活利便性も確保されている物件なら、所有中の負担や将来の出口を考えやすい場合があります。つまり、購入価格が安い＝総コストも安いとは限りません。

地方物件は、「買う金額」ではなく「買ってから手放すまで」で考えることが重要です。

地方物件を購入するときは、「建物」と「地域」を分けて調べると整理しやすくなります。

地域について最初に確認したいのが、不動産取引そのものが行われているかです。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産の取引価格や成約価格、地価公示のほか、防災情報、都市計画情報、周辺施設情報などを確認できます。広告に掲載されている売出価格だけを見るのではなく、周辺でどのような取引が行われているのかを調べる材料として利用できます。

次に生活環境を確認します。

駅までの距離だけではありません。スーパー、病院、学校、行政施設、公共交通、道路事情など、その場所で実際に生活を続けられるかという視点が必要です。

建物については、築年数だけではなく、雨漏り、外壁、屋根、水回り、給湯設備などの状態を確認します。土地についても、接道、境界、上下水道、都市計画上の制限など、購入後の利用方法に影響する条件があります。

地方物件は「土地が広い」「家が大きい」「価格が安い」という特徴が目に入りやすいため、価格以外の条件を意識的に確認することが重要です。

地方の一棟アパートや中古戸建てでは、都市部より価格が低いため、計算上の利回りが高く見える物件があります。しかし、表面利回りが高いことと、実際に利益が残ることは同じではありません。

重要なのは、現在入居者がいるかどうかだけではなく、退去後に次の入居者を確保できるかです。周辺人口、賃貸住宅の供給状況、勤務先となる企業や施設、学校、病院、交通環境などを確認し、**「誰がこの物件を借りるのか」**を具体的に考えます。さらに、家賃収入だけではなく、管理費、修繕費、固定資産税、保険、空室期間なども含めて収支を見る必要があります。

そして忘れやすいのが売却です。数年後に売却するとき、次の投資家が購入する物件なのか、それとも実際に住む人へ売却できる物件なのかまで考えておく必要があります。地方の不動産投資では、入口の利回りと出口の売却をセットで考えることが重要です。

地方物件の相談で多いのが、実家や親族の住宅を相続したケースです。思い入れのある家であれば、すぐに売却する必要はありません。ただし、**「使わないけれど、とりあえずそのまま」**という状態が長期間続く場合には、管理について考える必要があります。

2023年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば「特定空家等」になるおそれがある空き家を「管理不全空家等」として、市町村が指導・勧告できる制度が設けられました。勧告を受けた管理不全空家等の敷地については、固定資産税の住宅用地特例が解除される仕組みがあります。ただし、空き家になった瞬間にこの扱いになるわけではありません。

重要なのは、空き家を所有していることそのものではなく、適切に管理しながら今後どうするかを決めることです。選択肢は売却だけではなく、自分や家族が住む、賃貸として貸す、売却する、一定期間管理しながら保有するなどがあります。まずは、それぞれの選択肢を並べて比較することから始めます。

地方物件について迷ったら、まず「価格」「需要」「建物・土地」「維持管理」「出口」の5つに分けて考えます。

1　価格
周辺の取引状況や地価を確認し、その価格を単独で見るのではなく地域市場の中で考えます。

2　需要
自分が使わなくなったあと、その物件を買いたい人、借りたい人がいる地域なのかを確認します。

3　建物・土地
建物状態、接道、境界、インフラ、法令上の制限など、利用や売却に影響する条件を確認します。

4　維持管理
固定資産税だけでなく、修繕、清掃、庭や土地の管理、遠方の場合の管理方法まで考えます。

5　出口
将来、自分で使うのか、貸すのか、売るのか。手放す必要が生じたときにどのような選択肢があるかを考えます。

この5項目を一度整理するだけでも、「安いから買う」「売れなさそうだから放置する」といった一方向の判断を避けやすくなります。

相続した家を売るか残すか、貸した方がいいのか、それとも管理しながら持ち続けるべきなのか。こうした判断をするとき、意外と抜けやすいのが現在の不動産価値を把握することです。気持ちや将来の予定だけで考えてしまうと、それぞれの選択肢を客観的に比較しにくくなります。

たとえば、売却価格の目安が分からなければ、「今売る場合にどの程度の資金になるのか」「数年間保有した場合の維持費と比べてどうなのか」を判断できません。賃料の目安が分からなければ、「貸した場合に毎月どの程度の収入が見込めるのか」「管理費や修繕費、固定資産税などを差し引いても保有する意味があるのか」という比較もできません。また、仲介による売却だけでなく、早期処分を優先する場合には買取という選択肢もあるため、売却価格、賃料、買取価格を並べて見ることで、初めて選択肢ごとの違いが整理しやすくなります。

株式会社CourageのAI不動産無料査定では、売却価格だけを見るのではなく、賃料目安や買取価格も比較しながら検討できる案内となっています。査定をしたからといって、そのまま売却しなければならないものではありません。「売る」「貸す」「持つ」のどれが自分に合っているのかを考えるための材料として、まず現在の価値を数字で確認するという使い方ができます。

特に地方物件や相続不動産は、同じ市町村内でも立地、建物状態、接道、土地の広さ、周辺需要などによって条件が大きく変わります。そのため、「地方だから安い」「古いから売れない」と決めつけるのではなく、まず現在の価値を確認し、そのうえで維持管理費や利用予定、将来の出口まで含めて比較することが重要です。

地方にある実家、相続した空き家、使っていない土地などは、**「売る」「貸す」「残す」の結論がまだ出ていない段階でも、まず現在の価格を確認しておくことが大切です。**価格の目安が分かれば、今売却した場合にどの程度の資金になるのか、保有を続けた場合の固定資産税や管理費、修繕費と比べてどうなのか、賃貸として活用する場合に採算が合うのかを比較しやすくなります。

特に地方物件は、同じ市町村内でも駅や生活施設への距離、接道、土地の形状、建物状態、周辺の取引状況などによって評価が大きく変わることがあります。そのため、「田舎だから安いだろう」「古いから売れないだろう」と先に決めるのではなく、現在の価値を数字で確認してから選択肢を整理する方が、判断しやすくなります。

査定を受けたからといって、すぐに売却する必要はありません。今後どうするかを考えるための材料として現在の価格を把握し、そのうえで家族で使うのか、貸すのか、売るのか、一定期間管理しながら保有するのかを比較していく方法があります。

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地方物件の売却では、「いくらで売りたいか」だけでなく、**「誰がこの物件を買う可能性があるのか」**を整理することが重要です。地元で住宅を探している人、移住や二地域居住を考えている人、隣接地の所有者、投資家、事業用地を探している法人など、物件によって想定される買主は変わります。そして、買主候補が変われば、伝えるべき情報や販売方法も変わります。

たとえば広い土地であれば、単純に「土地100坪」と表示するだけでは十分とは限りません。接道状況や用途地域、土地の形状、インフラなど、その土地をどのように利用できるのかを判断するための情報が重要になります。中古戸建てであれば、そのまま居住できる状態なのか、リフォームを前提とするのか、あるいは建物より土地として検討されやすいのかを整理します。

地方の空き家では「空き家バンクに登録すれば売れるのでは」と考えることもあります。空き家バンクは、空き家を探している人へ情報を届ける方法の一つですが、登録しただけで必ず売却できる制度ではありません。一般の不動産市場で販売する方法、空き家バンクを利用する方法、隣接地の所有者へ提案する方法など、物件の条件と想定する買主によって適した方法は異なります。

そのため、**「地方だから売れない」「空き家バンクに出せば売れる」「安くすれば売れる」と最初から答えを決めないことが大切です。**所在地、土地面積、建物状態、接道、周辺の取引状況などを確認しなければ、その物件にどの程度の需要があるのかは判断できません。反対に、価格を下げれば必ず買主が見つかるとも限りません。

地方物件ほど、ポータルサイトに掲載して待つだけではなく、市場と物件を調べたうえで「誰が欲しい物件なのか」を考え、その買主に情報が届く販売方法を組み立てることが重要です。まず市場と物件の条件を整理し、想定する買主と販売方法を比較するところから売却を考えていきます。

地方物件には、都市部では見つけにくい価格や広さの住宅、土地があります。

だからといって、価格だけを見て「得な物件」と判断することはできません。

購入するなら、取得価格だけでなく修繕、管理、需要、将来の売却まで考える。

相続したなら、売却、賃貸、利用、保有を比較する。

売却するなら、誰が買う可能性がある物件なのかを考える。

地方物件で大切なのは、現在だけではなく、その物件を最後にどうするかまで考えることです。

そして、まだ売るかどうか決めていない場合でも、現在の価格を知ることはできます。

価格が分かれば、「売る」「貸す」「持つ」という選択肢を数字で比較しやすくなります。

「地方にある実家をどうしたらいいか分からない」
「相続した家を売るべきか残すべきか迷っている」
「空き家のまま持っていていいのか知りたい」
「売れる物件なのかだけ確認したい」

地方物件については所在地や物件内容によって対応方法が異なるため、物件所在地を添えてご相談いただくと確認がスムーズです。

売ると決めてから相談する必要はありません。
「どうするかを整理したい」という段階から、不動産の選択肢を一緒に考えていきましょう。

このような段階でも問題ありません。

まず物件の場所や現在の状況を整理し、

どのような選択肢があるのか確認するところから始められます。

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Q1. 地方の不動産は価格が安ければ買っても大丈夫ですか？

A. 価格が安いという理由だけで購入を決めるのはおすすめできません。 地方物件は購入価格だけでなく、購入後の修繕費、維持管理費、固定資産税、現地へ行くための時間や費用、将来の売却まで含めて判断する必要があります。例えば500万円の中古戸建てでも、購入後に屋根や外壁、水回り、給湯設備などの修繕が必要になれば追加費用が発生します。さらに土地が広ければ草木の管理が必要になる場合があり、将来売却するときに買主がすぐ見つかるとも限りません。反対に購入価格が多少高くても、建物の状態が良く、一定の住宅需要があり、生活利便性が確保されていれば、所有中の負担や将来の売却を考えやすい場合があります。地方物件は「いくらで買えるか」ではなく、「買ってから手放すまでにどのくらいの負担があるか」で考えることが重要です。

Q2. 地方物件を購入する前に何を確認すればいいですか？

A. まず確認したいのは、価格よりも「需要」「建物と土地の状態」「生活環境」です。 周辺で実際に不動産取引が行われているかを確認し、その場所に住みたい人、買いたい人、借りたい人がいるのかを調べます。生活面では駅までの距離だけでなく、スーパー、病院、学校、行政施設、公共交通、道路事情なども重要です。建物は築年数だけで判断せず、雨漏り、外壁、屋根、水回り、給湯設備などの状態を確認します。土地についても接道、境界、上下水道、都市計画上の制限などによって購入後の利用方法や将来の売却に影響することがあります。「土地が広い」「家が大きい」「価格が安い」といった目につきやすい条件だけでなく、その不動産を今後も利用できるか、そして将来ほかの人にも必要とされる可能性があるかまで確認することが大切です。

Q3. 相続した地方の実家や空き家は、そのまま持っていても大丈夫ですか？

A. 所有し続けること自体が問題なのではなく、使わないまま適切な管理をせずに放置することには注意が必要です。 2023年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば「特定空家等」になるおそれがある空き家について「管理不全空家等」として市町村が指導や勧告を行える制度が設けられました。勧告を受けた管理不全空家等の敷地は、固定資産税の住宅用地特例が解除される仕組みがあります。ただし、空き家になっただけで直ちにこの扱いになるわけではありません。相続した実家については、すぐに売るという選択だけではなく、自分や家族が住む、賃貸として貸す、売却する、一定期間管理しながら保有するという方法があります。思い入れのある家だからこそ、結論を急ぐのではなく、現在の状態と費用を確認したうえで今後の選択肢を比較することが重要です。

Q4. 地方の空き家や中古住宅は、どうすれば売れやすくなりますか？

A. 地方物件の売却では、最初に「いくらで売るか」だけを考えるのではなく、「誰が買う可能性がある物件なのか」を整理することが重要です。 想定される買主は、地元で住宅を探している人、移住や二地域居住を考えている人、隣接地の所有者、投資家、事業用地を探している法人など、物件によって異なります。買主候補が変われば、販売するときに伝えるべき情報も変わります。例えば広い土地なら面積だけではなく、接道状況、用途地域、土地の形状、インフラなど利用方法を判断できる情報が重要です。また、空き家バンクは販売方法の一つですが、登録すれば必ず売れる制度ではありません。一般の不動産市場、空き家バンク、隣接地所有者への提案などを比較し、物件の条件に合った買主へ情報が届く販売方法を考える必要があります。「地方だから売れない」「価格を下げれば売れる」と最初から決めつけず、市場と物件を調べてから販売方法を組み立てることがポイントです。

Q5. 地方の実家を売るか、貸すか、そのまま持つか迷っています。どう判断すればいいですか？

A. まだ結論が出ていないなら、まず現在の不動産価値を確認して「売る」「貸す」「持つ」を数字で比較すると判断しやすくなります。 売却価格の目安が分かれば、今売却した場合にどの程度の資金になるのかと、数年間保有した場合の維持費を比較できます。賃料の目安が分かれば、貸した場合の収入から管理費、修繕費、固定資産税などを差し引いても保有する意味があるのかを検討できます。また、早期処分を優先する場合には仲介による売却だけでなく買取という選択肢もあります。地方物件は同じ市町村内でも、立地、建物状態、接道、土地の広さ、周辺需要などによって条件が変わるため、「田舎だから安い」「古いから売れない」と決めつけることはできません。査定を受けたからといって売却する必要はなく、現在の価格を把握することを、今後の選択肢を整理するための材料として利用できます。

住まいは、知らないまま決めるものではなく、理解したうえで選ぶものです。

その違いが、未来の後悔を減らします。

株式会社Courageは、

条件だけでなく、街の空気やこれからの時間まで含めて考えます。

街と人が重なり合うとき、そこに暮らしが生まれます。

まずは、現在の不動産の売却相場を把握し、
売却か保有かの判断材料にしてみてください。

株式会社Courage公式ブログ
『College Chronicle』

Courage不動産のホンネと裏話

Courage猫神話（キャラクター紹介）はこちら

https://www.corporation-courage.co.jp/CourageCatMythology/

次回テーマ
『投資物件売却』
2026年8月21日 配信予定

どうぞお楽しみに。

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※本記事内の価格・期間・コスト等の数値は参考例であり、実際の条件は物件ごとに異なります。