<<不動産売却に失敗した人の共通する判断ミス>>その価格、賃料、合っていますか？売買・賃貸のプロが答えます。

2026年02月27日

 街角からこんにちは、今日の不動産メモ

売却相談を先延ばしにすると起きがちな問題

―「まだ大丈夫」が一番高くつく理由―

 

不動産の売却相談。
多くの方がこう言います。

・「急いでいないから」
・「相場を見てから」
・「もう少し様子を見よう」

結論からお伝えします。

 

■ 結論

売却相談を先延ばしにすると、

価格・税金・融資・買主の選択肢の“4つ”

で不利になる可能性が高いです。

 

① 相場は「静かに」動く

不動産価格は急落だけがリスクではありません。
問題は「じわじわ下がる」ことです。

 

例えば：

・金利が0.5％上がる

・銀行の審査が厳しくなる

・競合物件が増える

これだけで、買える人が減ります。

 

■ 株式会社Courageの実務視点から整理すると

「買主の住宅ローン承認率が落ちると、成約までの期間が長期化します。売主は“価格を下げて対応する”しかなくなるケースが多い。」

 

時間が経つほど、

“売りたい人が増え、買える人が減る”構造になる可能性があります。

 

 

② 築年数は止まらない

 

不動産は毎年1歳ずつ確実に古くなります。

例えば：

築19年 → 築20年

築24年 → 築25年

 

この「節目」で評価が変わることがあります。

 

銀行融資の期間は
「法定耐用年数 − 経過年数」で計算されることが多いためです。

 

■ Courageが現場データを基に分析すると

「融資年数が短くなると、月々返済額が上がります。

すると買主の予算は下がります。」

 

つまり、

築年数が1年進むだけで“買える価格”が下がることがある。

 

 

③ 税制はいつまでも同じではない

 

代表例は「3,000万円特別控除」。

 

これは

・自宅であること

・一定の期限内であること

など条件があります。

 

■ 私たちCourageが売却事例を構造分解すると

「転居後3年を過ぎると適用不可になる場合があります。売却タイミングで数百万円単位の差が出ることも。」

税制は改正されます。
今ある制度が、将来も同じとは限りません。

 

 

④ 修繕・管理リスクが増える

 

売らずに保有すると、

・設備故障

・雨漏り

・給排水トラブル

・空室期間の延長

 

などのリスクが増えます。

特に収益物件の場合：

・入居率低下

・修繕積立金増額

・管理費上昇

 

これらは利回りを下げます。

 

■ Courageの実務経験から見えているのは

「出口戦略を決めない保有は、経営ではなく“放置”になります。」

 

 

⑤ 心理的な負担が増える

 

実は見落とされがちなのがこれです。

・売るか迷い続ける

・相場ニュースに振り回される

・将来不安を抱え続ける

 

これは目に見えないコストです。

売却相談は「売る決断」ではありません。
“今の立ち位置を知る行為”です。

 

 

⑥ 「相談＝売る」ではない

 

多くの方が誤解しています。

相談すると、

・すぐ媒介契約？

・すぐ売却？

・しつこい営業？

実際は違います。

 

相談段階では：

・現在価格の把握

・売却時期のシミュレーション

・税金の試算

・保有継続との比較

ここまでで止めることも可能です。

 

 

⑦ 先延ばしの最大リスク

 

最大のリスクは

 

「選択肢が減ること」

・高く売る
・ゆっくり売る
・貸してから売る
・相続対策で動く

 

時間があるときは選択肢が多い。

 

時間がなくなると

 

“売らざるを得ない売却”になる。

 

これが一番条件が悪くなります。

 

売却相談を先延ばしにすると起きがちな問題は：

1.相場下落リスク

2.融資条件の悪化

3.税制期限切れ

4.修繕コスト増加

5.心理的負担増大

6選択肢の減少

 

■ 最後に

不動産売却は
「価格」だけで判断するものではありません。

 

・出口利回り
・融資環境
・税制
・保有リスク

 

これらを総合的に見て初めて、最適解が出ます。

 

住まい選びは、
「知らないまま決める」よりも「理解したうえで選ぶ」ことで、後悔の少ない選択につながります。

 

Courageは、目先の条件だけでなく、街の雰囲気や暮らしやすさ、
そしてこれから先の時間も含めた住まい選びを大切にしています。

 

街と人が重なり合う、その瞬間に、はじめて“暮らし”が生まれます。