<<売出価格を決めるときに考えるべきこと>>整理しながら考える不動産相談｜株式会社Courage

① 売出価格は「相場 ±5〜10％」で考える

不動産売却で最も重要なのは

周辺の成約価格（実際に売れた価格）を知ることです。

よくある誤解ですが

不動産サイト（SUUMO・HOME'Sなど）に掲載されている価格は

売れた価格ではなく売り出し価格です。

つまり掲載価格＝売主の希望価格

というケースが多く

実際の成約価格とは違うことがあります。

そのため売出価格を決めるときは

・成約価格

・周辺の売出価格

・物件条件

を総合的に判断します。

具体例

周辺相場
『3,000万円』この場合の売出戦略は3つあります。

・相場より高く出す『3,200万円』

メリット
高く売れる可能性

デメリット
売却期間が長くなる可能性

・相場と同じ『3,000万円』

メリット
早く売れやすい

デメリット
価格交渉されやすい

・相場より少し安い『2,900万円』

メリット
問い合わせが増える

デメリット
価格を上げることはできない

一般的には相場＋5〜10％でスタート

するケースが多いです。

・値下げ調整できる

・交渉余地が作れる

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② 売却は「最初の2週間」が勝負

不動産ポータルには

新着物件という表示があります。

この新着期間は閲覧数が3〜5倍になることがあると言われています。

そのため売出価格が高すぎると

・問い合わせが来ない

・検索順位が下がる

・売れ残り物件になる

可能性があります。

逆に適正価格に近い場合

・問い合わせが増える

・内見が増える

・早期売却につながる

可能性があります。

③ 値下げ前提の戦略を作る

プロの売却では

最初から値下げ計画を作ります。

例

売出価格『3,280万円』

問い合わせ少ない

↓

3週間後『3,180万円』さらに『3,080万円』

このように100万円単位で価格調整することが多いです。

なぜ100万円なのか

不動産検索は

・『3000万円以下』

・『3200万円以下』

・『3500万円以下』

など価格帯検索が多いからです。

つまり『3,200万円』 →『 3,180万円』に下げると、

検索に表示される人数が増える可能性があります。

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④ 交渉余地を残しておく

不動産売買では価格交渉が行われることが多いです。

平均

50〜150万円程度

と言われています。

例えば

・売出価格『3,200万円』・購入申込『3,100万円』

このようなケースです。

そのため最初から交渉を想定した価格設定

が重要になります。

⑤ 高く売れる人の共通点

高く売れる売主には共通点があります。

・相場を理解している
・売出価格を戦略的に決めている
・販売状況を見て調整している

つまり感覚ではなくデータで売る

ということです。

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⑥ よくある失敗

一番多いのは相場より高すぎる価格です。

理由は「できるだけ高く売りたい」という気持ちです。

しかし結果として

・3ヶ月売れない

・大幅値下げ

・相場より安く売却

というケースもあります。

売却前チェックリスト

売却前に確認するポイント

✔ 周辺の成約価格
✔ 売出価格
✔ 値下げタイミング
✔ 交渉余地

この4つを決めると売却成功率が高くなる可能性があります。

売出価格の基本

相場を調べる

↓

相場＋5〜10％

↓

値下げ戦略

↓

交渉余地

この設計が売却成功のポイントです。

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Q1. 不動産売却で「売出価格」がそんなに重要なのはなぜですか？

A. 売出価格を間違えると、問い合わせ数、売却期間、最終的な成約価格まで変わるからです。特に相場より高すぎる価格設定は、「問い合わせが来ない」「検索順位が下がる」「売れ残り物件化する」といったリスクがあります。不動産売却では、「高く出せば高く売れる」という単純な話ではなく、「市場にどう見られるか」が非常に重要です。

Q2. 不動産サイトの掲載価格を参考にすれば大丈夫ですか？

A. そのまま参考にするのは危険です。不動産サイトに掲載されている価格の多くは、「実際に売れた価格」ではなく、「売主が希望している価格」です。そのため、本当に重要なのは、「周辺でいくらで売り出されているか」だけではなく、「実際にいくらで成約したか」を確認することです。不動産売却では、「掲載価格」と「成約価格」を分けて考えることが重要です。

Q3. 売出価格は、どのくらい相場より高く設定するのが一般的ですか？

A. 一般的には、相場より5〜10％程度高めでスタートするケースが多いです。理由は、「価格交渉の余地を残せる」「値下げ調整がしやすい」ためです。例えば、相場3,000万円なら、3,200万円でスタートし、反響状況を見ながら調整する流れです。不動産売却では、「最初から限界価格」を出すより、「戦略的に調整できる価格設定」のほうが重要になります。

Q4. 不動産売却で「最初の2週間」が重要と言われる理由は何ですか？

A. ポータルサイトでは、「新着物件」として表示される期間が最も注目されやすいからです。この期間は閲覧数が通常の3〜5倍になることもあります。そのため、最初の価格設定が高すぎると、「新着期間」に反響を逃してしまう可能性があります。不動産売却では、「後から調整すればいい」ではなく、「最初の見せ方」が非常に重要です。

Q5. 不動産売却で、高く売れる人には共通点がありますか？

A. 共通しているのは、「感覚」で価格を決めていないことです。高く売れる人ほど、「周辺相場」「成約価格」「検索動向」「値下げタイミング」まで含めて戦略的に考えています。また、販売状況を見ながら価格調整を行い、「いつ下げるか」「どこまで調整するか」を事前に設計しています。不動産売却は、「希望価格」だけでなく、「市場データ」を理解している人ほど有利になります。

住まいは、
知らないまま決めるものではなく、
理解したうえで選ぶもの。

その違いが、未来の後悔を減らします。

Courageは、条件だけでなく、街の空気やこれからの時間まで含めて考えます。

街と人が重なり合うとき、そこに“暮らし”が生まれます。

まずは、
現在の相場を知ることから始めてみてください。

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次回テーマ
『売出価格を決めるときに考えるべきこと』
2026年3月17日 配信予定

どうぞお楽しみに。

私たちの日々の考察は、こちらから。

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※本記事内の価格・期間・コスト等の数値は参考例であり、実際の条件は物件ごとに異なります。