<<売却か賃貸か>>その価格、賃料、合っていますか？売買・賃貸のプロが答えます。

夜のリビング。
テレビの音だけが流れている。

「この家、どうする？」

妻の一言で、空気が止まった。

転勤が決まった。
通えない距離ではない。
だが、毎日往復3時間。

現実的ではなかった。

問題はひとつ。
この家をどう扱うか。

売るのか。
貸すのか。

スマホで調べれば、答えは出てきそうに見える。

「賃貸にすれば資産になる」
「今は売り時」
「不動産は上がる」

——どれも正しそうで、どれも判断には使えない。

なぜか。

前提条件がないからだ。

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売却か賃貸かは“選択”ではない。条件で決まる。
迷っている時点で、賃貸は不向きの可能性が高い

今回のケース：

・3LDK（70㎡）
・都内23区・駅徒歩8分
・築22年
・購入価格：4,200万円
・ローン残債：2,400万円

ここまで出して初めて判断できる

・売却価格：3,200万円
・手取り：約3,040万円
・残債返済：▲2,400万円

👉 最終手残り：約640万円

■意味
・ここで完結
・リスク終了
・現金化

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家賃ではなく“収支”で見ると、多くのケースで賃貸は赤字になる。
👉 しかも一度貸すと、赤字とリスクが継続する

賃貸は「収入」ではなく
👉 収入 −（空室＋管理＋修繕＋税金＋ローン）＝収支

この“収支”がマイナスだと
👉 毎年お金が減る仕組みになる

・家賃：12万円／月（年144万円）

コスト

・空室：▲18万円（約1.5ヶ月）
・管理：▲7万円（約5％）
・修繕：▲20万円（設備更新・原状回復の平均化）
・固定資産税：▲12万円

残り：87万円

さらに
・ローン返済：▲140万円

年間収支：▲53万円

賃貸＝毎年▲53万円の赤字が積み上がる

しかも単年では終わらない

・給湯器交換：20万〜30万円（突発）
・退去→原状回復→再募集（空室増）
・家賃下落（築年数と競合で下がる）

“赤字＋不確定リスク”が継続する

なぜ“負担の固定化”になるのか

① ローンは固定
毎月必ず出ていく

② 家賃は変動
空室・下落で減る

③ 修繕は増加
築年数とともに上がる

結果

支出は固定 or 増加
収入は不安定 or 減少

差額（赤字）が固定化する

年間収支 = 家賃 −（空室＋管理＋修繕＋税金＋ローン）

プラス → 賃貸成立
マイナス → 売却が合理的

最終結論

👉 賃貸は“資産運用”ではない
👉 収支がマイナスなら“負担の固定化”になる

賃貸は家賃ではなく“収支”で見ると、赤字になるケースが多い
しかも一度貸すと、赤字とリスクが継続する

賃貸は「収入」ではなく
収入 −（空室＋管理＋修繕＋税金＋ローン）＝収支

この収支がマイナスだと
毎年お金が減り続ける仕組みになる

・給湯器交換：20万〜30万円（突発）
・退去→原状回復→再募集（空室増）
・家賃下落（築年数・競合で低下）

収入は不安定、支出は増える

なぜ“負担の固定化”になるのか

① ローンは固定
毎月必ず出ていく

② 家賃は変動
空室・下落で減る

③ 修繕は増加
築年数とともに上がる

判断基準（これだけ）

年間収支 = 家賃 −（空室＋管理＋修繕＋税金＋ローン）

プラス → 賃貸成立
マイナス → 売却が合理的

賃貸は“資産運用”ではない
収支がマイナスなら“負担の固定化”になる

賃貸判断を間違える理由は、未来を良く見積もりすぎるから。

「空室にならない」
「家賃は下がらない」
「大きな修繕は起きない」

この前提で計算すると、賃貸は黒字に見えやすい。

実際に崩れるポイント

① 空室：入居者が退去すれば、家賃収入は止まる。

② 家賃：築年数が進めば、同じ家賃で貸し続けられるとは限らない。

③ 修繕：給湯器・エアコン・水回りなど、突発費用が出る。

④ 売却：入居中は、売却時の自由度が下がる。

賃貸で見るべきなのは、満室時の家賃ではない。
見るべきなのは、空室・修繕・下落まで入れた後の収支。

未来を甘く見ると、賃貸は資産運用ではなく負担になる。
判断は「理想の家賃」ではなく「崩れた後の収支」で見る。

売却か賃貸かは、次の3つでほぼ決まる。
価格・賃料・5年後

① 今いくらで売れるか：現在の確定価値（出口）

② いくらで貸せるか：想定家賃（収入）

③ 5年後どうなるか：価格・家賃・コストの変化（将来）

なぜこの3つで決まるのか

・売却は「今の価格」で完結
・賃貸は「将来の収支」に依存

現在と未来を比較する必要がある

売却＝確定
賃貸＝変動

この差を埋めるのが
 

5年後のシミュレーション

判断の流れ

・売却価格 → 手残りを確定
・賃料 → 年間収支を算出
・5年後 → トータル損益を比較

価格・賃料・5年後を出せば答えは出る
この3つで9割決まる

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賃貸は条件が揃わないと投資にならない。
👉 家賃・残債・立地の3つで黒字化できるかがすべて

成立条件

① 家賃：15万円以上・収入の土台（空室や下落を吸収できる水準）

② ローン残：1,000万円以下・返済負担を抑え、収支をプラスにしやすい

③ 立地：駅徒歩5分以内・空室リスク・家賃下落を抑える

なぜこの3つが必要か

・家賃 → 収入の上限を決める
・残債 → 毎月の固定支出を決める
・立地 → 空室率と賃料維持を決める

この3つで収支が決まる

・収入が強く
・支出が軽く
・空室が少ない

この状態で初めて
賃貸は“投資”として成立する

・家賃・残債・立地が揃わない賃貸は投資にならない
・この3つを満たして初めて黒字化できる

賃貸で判断を間違える一番の原因は、未来を良く見積もりすぎることです。

甘く見やすい前提

・空室にならない
・家賃は下がらない
・設備トラブルは起きない

この前提で計算すると、賃貸は黒字に見えやすくなります。

空室になれば、家賃収入は止まる。
築年数が進めば、家賃は下がる可能性がある。
給湯器・エアコン・水回りの修繕費が突然発生する。

賃貸は「満室時の家賃」ではなく、
空室・家賃下落・修繕費まで引いた後の収支で判断するものです。

未来を甘く見ると、賃貸は資産運用ではなく負担になります。
判断は、理想の家賃ではなく崩れた後の収支で見る。

「これ、貸す意味あるか？」

夫ははじめて、感覚ではなく数字で向き合った。

・年間収支：▲53万円
・修繕費：突発で数十万円
・家賃：下落リスクあり

これを5年続けたらどうなるか。

▲53万円 × 5年 = ▲265万円
さらに修繕・空室でブレる、それでも持ち続ける理由はあるのか。

未来に期待するか。
今の数字を確定させるか。

判断は「希望」ではなく「積み上がる数字」で決める

売却か、賃貸か。
どちらが正しいかではない。

どちらが“損を広げないか”で決める。

👉 判断は自由。ただし、数字からは逃げられない。

・「なんとなく貸す」は前提不足による判断ミスを生む

・賃貸は条件が揃って初めて成立する“戦略”

・売却は不確定を消す“確定行為”

・▲53万／▲265万のような数値が現実を固定する

①：「なんとなく貸す」は、もう通用しない。

②：その判断、▲265万円を見ても同じですか？

③：迷いの正体は「数字不足」だった。

判断は自由。ただし、数字からは逃げられない。

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住まいは、知らないまま決めるものではなく、理解したうえで選ぶものです。

その違いが、未来の後悔を減らします。

株式会社Courageは、

条件だけでなく、街の空気やこれからの時間まで含めて考えます。

街と人が重なり合うとき、そこに暮らしが生まれます。

まずは、現在の不動産の売却相場を把握し、
売却か保有かの判断材料にしてみてください。

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『College Chronicle』Courage不動産のホンネと裏話

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次回テーマ
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2026年5月5日 配信予定

どうぞお楽しみに。

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※本記事内の価格・期間・コスト等の数値は参考例であり、実際の条件は物件ごとに異なります。