<<不動産価格は上がる？下がる？>>その価格、賃料、合っていますか？売買・賃貸のプロが答えます。

「あと1年待てば、もっと高く売れますよね？」

2025年の春。
東京23区内の住宅地にあるカフェで、その相談は始まった。

築18年のマンション。
査定は、5,020万円。

悪くない数字だった。

「最近、ニュースでもやってるじゃないですか。
不動産、まだ上がるって」

彼はスマホを見せながら、少し笑った。

私はすぐには答えなかった。

「たしかに、上がっている場所はあります」

少し間を置いて、続けた。

「ただ、“全部”ではありません」

 まずは“今の価格”だけでも把握しておく
判断を間違える前に、現実を確認する

不動産は“平均”で考えると、判断を間違える。

2026年の市場は、数字だけ見ればまだ強い。
・マンション価格 → 上昇継続
・地価 → 上昇継続

だが、現場は違う。

・売れる物件 → すぐ決まる
・売れない物件 → 動かない

この差が、明確に分かれている。

2020年以降、市場は変わった。

木材・鉄などの資材価格の上昇、
ユニットバス・給湯器など設備の供給不足、
さらに職人不足による人件費の上昇で、建築費は大きく上がった。

その結果、新築の供給は減少。
需要は“条件のいい物件”に集中した。

上がるのは“一部の物件だけ”

強いのは
・駅徒歩10分以内（理想は5分以内）
・築10年以内（特に築5年以内は強い）
・同じエリア・同条件の売り物件が少ない状態

一方で、

弱いのは
・駅徒歩15分以上
・築20年以上
・同じマンション・近隣に売り物件が複数ある状態

このゾーンは、普通に下がる

「やっぱり売ろうと思います」

半年後。
再査定は、4,780万円。

「なんで、下がってるんですか？」

「同じマンションで売り物件が増えました」
「1部屋、先に値下げしています」
「内見数も落ちています」

彼は黙った。

結論：競合が増え、“選ばれる位置”から外れた

「比べられて、選ばれなかっただけです」

最終的に売れた価格は、4,520万円。

なぜこの価格まで下がったのか。

・同じマンション内で売り物件が増えた
・先に値下げした部屋に客が流れた
・内見数が減り、比較される回数も減った
・価格を下げないと反響が戻らなかった

結果：価格競争に巻き込まれた

最初の5,020万円から、500万円ダウン。

これは相場の下落ではない
“選ばれなかった結果の値下げ”

この差は“予測ミス”ではなく“判断ミス”で起きる
放置すると、同じことが起きる可能性があります

同じ時期、別の物件。

・駅徒歩3分
・築浅
・競合なし

査定5,300万円 → 成約5,480万円

なぜ、価格は上がったのか。

・同条件の売り物件がなく、比較されなかった
・内見数が多く、買い希望者が重なった
・値下げ競争が起きず、価格交渉も弱かった

結果：買い手同士の競争が起きた

同じ半年。
結果は真逆。

 違いは「市場」ではない
 “競合の有無”だけ

結論はシンプル。

「買い手に選ばれる条件が揃っているか」だけで価格は決まる

不動産価格は、相場で決まっているように見えて、実際は違う。
最終的な価格は、次の3つで決まる。

①立地（検索されるか）

・駅徒歩10分以内（理想は5分以内）
・生活利便（スーパー・学校・商業施設）
そもそも“見つけてもらえるか”がここで決まる

②需要（問い合わせが来るか）

・同条件の購入検討者がいるか
・エリアの人気（人口流入・学区など）
問い合わせ数＝価格の強さ

③競合（比較されるか）

・同じマンション内の売出し数
・近隣の類似物件（価格帯・築年数・広さ）
競合が多いほど、価格は下がる圧力がかかる

この3つが揃うと

・内見が増える
・買い手が重なる
・価格交渉が弱くなる

結果：価格は上がる

逆に、どれかが欠けると

・比較される
・選ばれない
・値下げが必要になる

結果：価格は下がる

つまり、価格は“相場”ではなく“選ばれ方”で決まる

“今の市場で売れるか”で決める

不動産は予測ではなく、現実の反応で判断する。

①今売れる価格（市場の答え）

・査定価格ではなく、実際に反響が出る価格か
・問い合わせ・内見があるか

反響がある＝その価格で売れる

②半年後の競合（未来のリスク）

・同じマンション・近隣で売り出し予定はあるか
・似た条件（駅距離・築年数・広さ）の物件数

競合が増えるほど、価格は下がる圧力がかかる

③選ばれる理由（勝てる条件）

・駅徒歩10分以内（理想5分以内）
・築10年以内（特に5年以内）
・周辺より条件が良い（広さ・向き・階数など）

他より良い理由があるか

この3つで判断する

・①反響あり＋③強い → 持つ or 強気売却
・①弱い＋②増える → 今売るべき

判断は感覚ではなく“反響と競合”で決める

迷うなら“数字”で判断するしかない
感覚ではなく、現実を確認する

すぐ相談するならこちら

（最短で結論が出る）

2013年以降、不動産価格は上昇してきた。
ただし2020年以降は、資材高騰と供給減少により市場が変化し、
すべての物件が上がる時代は終わった

現在はシンプル。

・選ばれる物件 → 価格は上がる
・選ばれない物件 → 価格は下がる

その差は年々広がっている。

つまり判断基準は一つだけ

今この市場で、
あなたの物件が

“比較されても選ばれる状態にあるか”

・反響があるか
・競合に勝てるか
・今の価格で動くか

これがYESなら持つ選択
NOなら売る判断

不動産価格は予測ではなく“選ばれ方”で決まる

住まいは、知らないまま決めるものではなく、理解したうえで選ぶものです。

その違いが、未来の後悔を減らします。

株式会社Courageは、

条件だけでなく、街の空気やこれからの時間まで含めて考えます。

街と人が重なり合うとき、そこに暮らしが生まれます。

まずは、現在の不動産の売却相場を把握し、
売却か保有かの判断材料にしてみてください。

株式会社Courage公式ブログ
『College Chronicle』Courage不動産のホンネと裏話

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次回テーマ
『査定が高い会社は正しい？』
2026年5月8日 配信予定

どうぞお楽しみに。

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※本記事内の価格・期間・コスト等の数値は参考例であり、実際の条件は物件ごとに異なります。