築古物件の売却

2026年08月04日

築古物件の売却で後悔しないために

古いから安いでは決まらない実務整理

築古物件の売却で後悔しないために

価格・修繕・解体・契約不適合を実務整理

築古物件は、築年数だけで売却価格が決まるわけではありません。建物を残して売るか、修繕するか、土地として売るか。耐震性、雨漏り、境界、契約不適合責任、解体費用、買主の住宅ローンまで、売却前に整理すべき判断基準を株式会社Courageが実務目線で解説します。

築古物件売却の判断ポイント

築古物件の売却で最初に整理すべきことは、「いくらで売れるか」だけではありません。建物を残したまま売るのか、修繕して売るのか、古家付き土地として売るのか、更地にして売るのかによって、売却価格だけでなく費用、期間、買主層、売主の責任まで変わります。

築40年、築50年と聞くと、「建物には価値がない」「解体しなければ売れない」と考えがちですが、実際の売却現場では築年数だけで結論を出しません。駅からの距離、土地の形、接道状況、再建築の可否、建物の管理状態、修繕履歴、耐震性、周辺の成約事例を分けて確認します。

古い家ほど、価格を決める前の整理が重要です。査定額だけを比較して不動産会社を選ぶと、販売開始後に修繕、境界、残置物、解体、契約条件の問題が出て、値下げや契約解除につながることがあります。

古い家でも売却できる

結論からいえば、築年数が経過した物件でも売却は可能です。ただし、誰が何のために購入するのかによって評価が変わります。

同じ築45年の戸建てでも、定期的に屋根や外壁を修繕し、給湯器や配管を交換している住宅と、長期間空き家で雨漏りや腐食が進んでいる住宅では、買主が見込む修繕費が異なります。

建物の状態が悪くても、土地の形が整っている、道路に十分接している、駅や生活施設に近い、再建築ができるという条件があれば、建替えを前提とする買主が検討することがあります。反対に、建物が比較的きれいでも、再建築不可、境界未確定、越境あり、道路条件に問題がある場合は、利用方法が限られます。

築古物件で重要なのは、建物が新しいか古いかという二択ではありません。「現在の建物を利用したい人」「改修して住みたい人」「建物を解体して土地を利用したい人」のどこへ向けて販売するかを整理することです。

築年数だけで解体や値下げを決めず、建物としての利用可能性と土地としての利用可能性を分けて確認します。

最初に四つへ分ける

築古物件は、次の四つに分けて確認すると状況を理解しやすくなります。

一つ目は建物です。雨漏り、傾き、シロアリ、腐食、給排水設備、屋根、外壁、増改築、修繕履歴を確認します。

二つ目は土地です。土地面積、形状、高低差、境界、越境、接道状況、前面道路の幅員を確認します。

三つ目は法令です。再建築できるか、現在と同じ規模の建物を建てられるか、用途地域、建ぺい率、容積率などを確認します。

四つ目は費用です。残置物撤去、測量、修繕、解体、登記、仲介手数料、住宅ローン残債などを整理します。

この四つを混ぜて考えると、「古いから安い」「リフォームすれば高くなる」「更地なら売れる」という単純な結論になりやすくなります。建物の評価が低くても土地条件がよい場合があり、建物を修繕できても土地の利用に制限がある場合もあります。

築年数だけでは査定できません。

建物を残す場合と土地として売る場合を分け、

現在の価格と必要費用を整理することが重要です。

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耐震は年数だけで決めない

築古物件では、耐震性が買主の判断に影響します。国土交通省は、1981年、昭和56年以前に建築された建物について、耐震基準が強化される前の旧耐震基準で建築され、耐震性が不十分な建物が多く存在すると説明しています。新耐震基準は1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物へ適用されています。

ただし、1981年以前だから売れない、新耐震だから必ず安全という意味ではありません。確認するのは築年月だけではなく、建築確認日、建物構造、増改築履歴、劣化状況、耐震診断や補強工事の有無です。

旧耐震の住宅でも、土地条件を重視する買主や、耐震補強とリノベーションを前提とする買主が検討することがあります。一方で、耐震性を確認できないことが住宅ローン、保険、改修予算に影響し、購入を見送られる場合もあります。

耐震診断を行えば必ず高く売れるわけでもありません。診断費用、補強工事の必要性、想定する買主、販売方法を比較して決める必要があります。

国土交通省の「安心R住宅」制度でも、耐震性、インスペクション、リフォーム情報、点検記録などを整理して提供することが、既存住宅に対する買主の不安を減らす要素として位置付けられています。

築年数だけを見るのではなく、現在の耐震性をどこまで確認できるか、その情報を買主へどのように説明するかで判断します。

インスペクションは売るための検査ではない

建物状況調査、一般にインスペクションと呼ばれる調査では、専門の講習を修了した建築士が、建物の基礎、外壁、構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分などを調べます。

調査を行っても、建物内部のすべての不具合が判明するわけではありません。また、調査を実施しただけで、売主の契約上の責任がなくなるわけでもありません。

それでも、築古物件では建物の状態を売主と買主の共通情報にできる点に意味があります。雨漏りの跡があるのか、基礎にひび割れがあるのか、修繕を検討すべき部分はどこかを確認できれば、買主も購入後の費用を考えやすくなります。

2024年4月には、宅地建物取引業法施行規則における建物状況調査の取り扱いが見直されています。調査を利用する場合は、調査時期、対象範囲、調査後に行われた修繕の有無まで確認する必要があります。

インスペクションを行うかどうかは、「古いから実施する」という判断ではなく、調査結果を価格設定、買主への説明、修繕判断、契約条件へ活用できるかで決めます。

検査をした事実ではなく、結果を売却条件の整理に使えるかで判断します。

修繕費はそのまま価格へ乗らない

築古物件の売却相談では、「リフォームしてから売った方が高くなるのではないか」という質問がよくあります。

確かに、壊れた給湯器、排水不良、割れた窓、強い臭い、内見を妨げる大量の残置物などを改善すれば、買主が物件を検討しやすくなることがあります。しかし、売主が300万円をかけて工事をしても、売却価格が必ず300万円上がるわけではありません。

買主が自分好みの間取りや設備へ変更する予定であれば、売主が新しくした内装を撤去することもあります。売主が選んだ設備や色が、購入希望者の希望に合うとも限りません。

一方で、明らかな雨漏りや設備故障を放置すると、買主が実際の工事費以上に不安を感じる場合があります。工事内容が分からないため、安全を見て大きな値引きを求めることもあります。

修繕の判断では、工事費を売却価格へ上乗せできるかではなく、修繕しない場合と比べて、買主の範囲、販売期間、価格交渉がどの程度改善するかを考えます。

全面改修、最低限の修繕、現況売却という三つを比較し、先に高額な工事を契約しないことが重要です。

「きれいになるか」ではなく、「売却条件がどの程度改善するか」で修繕範囲を決めます。

修繕するか、そのまま売るか迷っている段階でも整理できます。

工事費、現況価格、修繕後の想定価格を並べてから判断することで、

回収しにくい工事を避けやすくなります。

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解体は売却準備ではなく売却条件

建物の劣化が進んでいると、「先に解体した方が売りやすい」と考えることがあります。更地にすれば、買主は建物内部を確認する必要がなくなり、土地の形や建築計画を検討しやすくなります。

しかし、解体すれば必ず高く売れるわけではありません。解体費用を売却価格へ全額反映できるとは限らず、古い建物を改修したい買主を対象から外すことにもなります。

特に注意が必要なのは、再建築の可否です。現在は建物が建っていても、道路への接し方などが現在の建築基準を満たしておらず、解体後に新しい建物を建てられない物件があります。

そのような物件を確認せずに解体すると、建物が存在する状態よりも利用範囲が狭くなるおそれがあります。

解体費用についても、建物本体だけでは判断できません。残置物、庭木、庭石、ブロック塀、物置、井戸、浄化槽、地下埋設物、アスベストの有無などによって追加費用が発生する場合があります。

先に更地にするほか、古家付き土地として販売し、売買契約後に売主が解体する方法、買主が購入後に解体する方法もあります。

解体するかどうかは販売前の作業ではなく、売却価格、負担者、引渡し時期を含めた売買条件として整理する必要があります。

再建築の可否、建物を利用したい買主の可能性、解体見積り、追加費用を確認してから解体を決めます。

高い査定額と売れる価格は違う

築古物件は、不動産会社によって査定額に差が出やすい物件です。建物を利用できると評価する会社と、土地価格から解体費を差し引いて評価する会社では、査定結果が変わります。

例えば、同じ物件に3,500万円、3,800万円、4,200万円という査定が出たとしても、最も高い4,200万円が最も正確とは限りません。

確認すべきなのは、その金額が「販売開始時に試す価格」なのか、「一定期間内に成約する可能性を考えた価格」なのかという違いです。

築古物件の査定では、どの成約事例を比較したのか、建物をどのように評価したのか、どの買主を想定しているのか、何か月程度の販売期間を想定しているのかを確認します。

周辺の新築戸建てが5,000万円で販売されていても、その価格には新しい建物の建築費、事業者の費用、利益などが含まれています。築古住宅の価格を新築価格から単純に逆算することはできません。

また、インターネットに掲載されている売出価格は、売主が希望している価格です。実際に契約した成約価格とは異なります。

高めの価格で販売を始めること自体が悪いわけではありません。ただし、反響が少ない場合に、いつ、何を基準に価格を見直すのかを決めておく必要があります。

査定額の高さではなく、成約事例、想定買主、販売期間、価格見直しの基準まで説明できるかを確認します。

「現況で売る」と「説明しない」は違う

築古物件では、建物を現況のまま売却することがあります。しかし、現況売却は、売主が把握している不具合を説明しなくてよいという意味ではありません。

雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障、建物の傾き、増改築、過去の火災、越境、境界、近隣との取り決めなど、売主が把握している事項は契約前に整理します。

過去に修繕している場合も、発生した時期、修繕箇所、工事内容、その後に再発しているかを確認します。領収書、工事写真、保証書、修繕報告書が残っていれば、買主へ状況を説明しやすくなります。

契約した物件の状態が契約内容に適合していなければ、契約不適合責任の問題になることがあります。個人間の売買では契約によって責任の範囲や期間を調整することがありますが、売主が知っていた事実を説明しなかった場合まで、当然に責任を免れられるとは限りません。

築古物件だから不具合があること自体が問題なのではありません。何が分かっていて、何が確認できておらず、買主がどの状態を了承して購入するのかが重要です。

「

契約不適合責任免責」「現況有姿」という言葉だけに頼らず、物件状況報告書、設備表、修繕記録、写真などを使って契約内容を具体的にします。

不具合の有無だけでなく、売主が把握している事実と未確認の範囲を分け、契約書類へ反映します。

雨漏りや修繕歴をどこまで伝えるべきか迷っていませんか？

説明する内容と売買契約の条件を先に整理することで、

売却後の認識違いを減らせます。

▶ LINEで告知内容と契約条件を整理する

境界は売却後ではなく売却前に見る

築年数が経過した戸建てでは、境界標が見つからない、隣地の屋根や樹木が越境している、ブロック塀の所有者が分からないという問題が起きることがあります。

長く住んでいると、現在の塀や植栽が境界だと思い込みやすくなります。しかし、現地の利用状況と登記、測量図が一致しているとは限りません。

買主が建替えを予定している場合、土地の正確な面積や境界確認を求めることがあります。測量が必要になれば、土地家屋調査士への依頼、隣地所有者との立会い、道路管理者との確認などが必要です。

売買契約後に測量を始め、予定していた引渡し日までに終わらなければ、引渡し延期や契約条件の変更が必要になることがあります。

住宅密集地では、屋根、雨どい、室外機、樹木、ブロック塀などが隣地との問題になりやすく、土地面積だけではなく、実際に建築へ利用できる範囲の確認が重要です。

公図、地積測量図、確定測量図、境界標、越境物を確認し、測量が必要なら費用と期間を販売開始前に整理します。

空き家は時間が止まっているわけではない

人が住んでいない住宅は、使用していないため傷みにくいように見えます。しかし、換気不足、雨漏りの発見遅れ、排水口の封水切れ、害虫、庭木の越境、防犯上の問題などが起こります。

遠方に住んでいる所有者の場合、室内の変化に気づかず、売却を始めた段階で大量の残置物や設備故障が判明することもあります。

売却するか決めていない場合でも、定期的な換気、通水、郵便物の確認、庭木の管理、火災保険の契約状況を確認する必要があります。

相続した空き家については、一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。2026年8月3日現在、対象となる譲渡期間は2027年12月31日までとされており、相続人が3人以上の場合の控除限度額は2,000万円です。ただし、建築時期、被相続人の居住状況、売却価格、耐震改修や解体の時期など複数の要件があるため、すべての相続空き家に適用される制度ではありません。

税制上の期限が関係する物件では、価格だけでなく、いつまでに何を完了させる必要があるかを確認します。税務判断は個別事情によって異なるため、適用の可否は税務署や税理士へ確認する必要があります。

空き家を持ち続ける場合の管理費、劣化、税制上の期限を、売却した場合の手残りと比較します。

仲介と買取は価格だけで比べない

築古物件の売却方法には、不動産会社が市場で買主を探す仲介売却と、不動産会社や事業者が直接購入する買取があります。

仲介売却は、一般の購入者やリノベーション希望者へ広く販売できるため、条件が合えば買取より高い価格を目指せます。その一方で、内見、価格交渉、販売期間、建物状態の説明が必要です。

買取は、価格よりも売却時期や手続きの明確さを優先するときに検討します。残置物が多い、建物の劣化が大きい、近隣に知られず進めたい、相続人間で期限を決めているといった事情がある場合です。

ただし、築古だから買取しか選べないわけではありません。仲介で売った場合の想定価格と期間、必要費用、買取価格と引渡し条件を比較します。

仲介で4,000万円、買取で3,300万円という査定が出ても、仲介売却に解体費、測量費、撤去費、長期間の維持費が必要であれば、価格差は700万円のままではありません。

反対に、多少時間がかかっても価格を優先したい場合は、最初から買取だけに絞る必要はありません。

表示された査定額ではなく、売却時期、追加費用、残置物、内見、契約条件、売却後の責

最後に残る金額で考える

売却価格が高くても、売却に必要な費用が大きければ、最終的な手残りは少なくなります。

築古物件では、一般的な売却費用のほかに、測量、残置物撤去、修繕、解体、建物滅失登記などが必要になる場合があります。

売却後の手残りは、次のように整理します。

売却価格－住宅ローン残債－仲介手数料－登記費用－印紙税－測量費用－撤去費用－修繕費用－解体費用－譲渡所得税等＝売却後に残る金額

すべての項目が発生するわけではありません。反対に、敷地や建物の状態によっては、このほかの費用が必要になる場合もあります。

住み替えの場合は、売却後の手残りだけでなく、新居の契約時期、現在の住宅ローン完済、仮住まい、引越し費用、購入資金を整理します。

築古物件は、買主が建物を使用するのか、解体するのかによって交渉内容が変わるため、売却期間を正確に固定することはできません。新居を先に購入する場合は、売却が予定より遅れたときの資金対応まで確認しておきます。

査定価格ではなく、住宅ローン残債と売却費用を差し引いた後に、実際に使える金額で判断します。

売却前の順番を整える

築古物件では、最初から修繕や解体を始めるのではなく、次の順番で整理すると判断しやすくなります。

最初に、登記関係書類、固定資産税納税通知書、建築確認関係書類、図面、測量図、修繕履歴、住宅ローン残高などを集めます。

次に、雨漏り、傾き、設備故障、残置物、境界標、越境、道路との高低差、庭木、ブロック塀など、現地の状態を確認します。

その後、建物を残す場合、最低限修繕する場合、古家付き土地として売る場合、更地にする場合、買取を利用する場合の価格と条件を比較します。

売却方法の候補が見えた段階で、測量、残置物撤去、修繕、解体などの見積りを取り、最終的な手残りを確認します。

最後に、売出価格、引渡し時期、設備の扱い、境界、解体、残置物、契約不適合責任などの販売条件を決めます。

この順番を飛ばし、査定額だけで販売を始めると、購入申込みが入ってから費用や条件が変わりやすくなります。

特に相続物件では、共有者全員の意向、売却期限、費用負担、売却代金の分け方も確認が必要です。

売るか残すかも比較できる

築古物件は、必ず売却しなければならないわけではありません。家族が将来利用する予定がある、賃貸として活用できる、建替えを計画している場合は、保有を続ける選択肢もあります。

ただし、「いつか使う」という理由だけで保有する場合は、固定資産税、火災保険、修繕費、草木管理、空き家管理、将来の解体費を確認します。

年間の維持費が20万円で、5年間利用する予定がなければ、単純計算で100万円の支出です。この間に屋根、外壁、給排水などの修繕が必要になれば負担は増えます。

賃貸として活用する場合も、想定家賃だけを見てはいけません。改修費、募集期間、管理費、固定資産税、火災保険、退去後の原状回復費を差し引いて考えます。

売却、保有、賃貸活用を同じ期間で比較すると、自分の物件に合った選択が見えやすくなります。

今の売却価格だけでなく、3年後、5年後まで保有した場合の費用と利用予定を数字で比較します。

築古物件は古さより整理不足で失敗する

築古物件の売却で重要なのは、古い建物を無理に高く見せることではありません。

建物の状態、土地の条件、法令上の制限、必要費用、想定する買主を分け、どの売却方法が合うのかを整理することです。

建物を残す、最低限修繕する、インスペクションを行う、古家付き土地として売る、更地にする、買取を利用する。それぞれに向いている状況があり、一つの方法がすべての築古物件に当てはまるわけではありません。

高い査定額を選ぶ前に、その価格の根拠、販売期間、必要費用、契約条件、最終的な手残りを確認します。

まだ売却を決めていなくても、整理はできます。「解体するか迷っている」「相続人と話がまとまっていない」「修繕した方がよいか分からない」という段階で比較を始める方が、不要な工事や急な値下げを避けやすくなります。

築古物件は、結論より先に条件を並べることが重要です。

建物を残した場合、更地にした場合、

保有を続けた場合の価格、費用、期間を比較すると、自分に合った判断が見えてきます。

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築古物件売却でよくある質問

Q1. 築40年以上の古い家でも売却できますか？

A. はい、築40年以上の古い家でも売却できる可能性は十分あります。 築年数だけで売却できるかどうかは決まりません。実際には土地の形状、道路との接し方、駅までの距離、再建築できるかどうか、建物の管理状態などを総合的に判断します。建物をそのまま利用したい買主もいれば、リフォームを前提に探している人や建物を解体して土地として利用したい人もいます。築古物件の売却では古さだけを見るのではなく、どの買主に向けて販売するかを整理することが高く売るための重要なポイントです。

Q2. 築古物件は修繕してから売却したほうが高く売れますか？

A. 必ずしも修繕したほうが高く売れるとは限りません。 修繕費をかけても、その費用を売却価格で回収できないケースがあります。大切なのは建物をきれいにすることではなく、修繕によって売却条件がどれだけ改善するかを比較することです。現在の価格、修繕費用、修繕後の想定価格を整理してから判断することで、不要な工事や無駄な出費を避けやすくなります。迷っている段階でも比較を始めることで、より納得できる売却方法を選びやすくなります。

Q3. 築古物件は解体して更地にしたほうが売れますか？

A. 解体すれば必ず売れやすくなるわけではありません。 更地を希望する買主もいますが、古家付き土地として購入し、自分で解体したいと考える人もいます。また解体には建物だけでなく、残置物や庭木、庭石、井戸、ブロック塀、地下埋設物などによって追加費用が発生することがあります。売却価格だけではなく、解体費用や引渡し条件まで含めて比較することで、自分に合った売却方法を選ぶことが重要です。

Q4. 不動産会社の査定価格は実際の売却価格と同じですか？

A. 査定価格と実際に売れる価格は同じとは限りません。 査定価格は売却の目安であり、最終的な成約価格は市場の状況や買主との交渉によって決まります。またインターネットに掲載されている価格は売主の希望価格であり、実際の成約価格とは異なる場合があります。築古物件を売却する際は査定額だけを見るのではなく、販売期間や価格を見直すタイミングも含めて販売計画を立てることが成功につながります。

Q5. 築古物件を売却するときに一番大切なことは何ですか？

A. 一番大切なのは売却価格だけではなく、最後に手元へ残る金額を比較することです。 売却価格から住宅ローン残債、仲介手数料、登記費用、測量費、修繕費、解体費などを差し引いた金額が実際に残るお金になります。さらに建物を残して売る方法、更地にする方法、買取を利用する方法などを比較し、それぞれの価格、費用、期間を整理することで、自分に合った売却方法を選びやすくなります。築古物件の売却では結論を急ぐのではなく、条件を整理してから判断することが後悔しない売却への近道です。