<<狭小住宅の売却>>売却・賃貸・投資を整理しながら考える｜株式会社Courage

「狭小住宅」という言葉から、20坪以下、15坪以下など一定の数字を想像する方もいるかもしれません。

しかしこの記事では、特定の面積以下を一律に狭小住宅と定義するのではなく、比較的小さな敷地を有効活用して建てられた戸建住宅という意味で使用します。

売却実務で重要なのは「何坪以下だから狭小住宅」という名称ではありません。

同じような土地面積でも、駅までの距離、土地の形、間口、接している道路、建ぺい率・容積率などによって利用方法は変わります。

つまり、

狭い＝売れない

ではなく、

その土地と建物を次の買主がどう使えるのか

まで確認することが重要です。

狭小住宅を査定するときは、大きく4つの視点に分けると整理しやすくなります。

1．立地

駅からの距離、周辺施設、交通利便性などです。

土地が小さくても、その場所に住みたい人がいるのであれば、住宅としての需要を検討できます。

2．土地

敷地面積だけではなく、間口、奥行き、形状、接道状況、境界などを確認します。

狭小地では数十cm単位の条件が建築計画に影響することもあるため、「土地面積○㎡」だけでは判断できません。

3．建物

築年数、構造、間取り、修繕履歴、建物の状態などを確認します。

現在の住宅をそのまま使いたい買主を想定するのか、リフォームを前提にするのか、土地として考えるのかによって販売方法も変わります。

4．再建築するときの条件

ここは特に重要です。

建築基準法上、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。東京都都市整備局も建築基準法第43条第1項について、敷地は原則として道路に2m以上接しなければならないと案内しています。

そのため、「現在家が建っている」ことと、「同じような家を将来もう一度建てられる」

ことは分けて確認する必要があります。

狭小住宅だから売れにくいのではなく、実際には土地と道路の関係が重要になるケースがあります。

建築基準法上の「道路」は、見た目だけでは判断できません。

横浜市も、登記上「公衆用道路」や公道となっていても、建築基準法上の道路に該当しない場合があると案内しています。

また、幅員4m未満でも建築基準法第42条第2項の道路として扱われる道路があります。この場合、原則として道路中心線から2mの位置が道路境界線とみなされるケースがあり、建て替え時に後退、いわゆるセットバックが関係することがあります。

狭い敷地の場合、セットバックによって利用できる敷地の考え方が変われば、次の建築計画にも影響する可能性があります。

そのため査定では、「道路幅は何mか」だけを見るのではなく、建築基準法上、何の道路なのかまで確認することが重要です。

ここは混同しやすいポイントです。

狭小住宅だから再建築不可になるわけではありません。

土地が小さくても、建築基準法その他の条件を満たして建て替えできる土地はあります。

一方で、敷地が建築基準法上の道路に必要な長さで接していない場合などは、再建築に制約が生じる可能性があります。

ただし、接道条件を満たしていない場合でも、一定の要件のもと建築基準法第43条第2項の認定・許可によって建築できる場合があります。横浜市も、建築基準法上の道路に接していない敷地について、特定行政庁による認定・許可制度があることを案内しています。

したがって、

狭小住宅と再建築不可物件

は別の問題として確認する必要があります。

「うちの場合はどうなの？」と思ったら

古い住宅では、売主自身が道路種別や再建築条件を把握していないこともあります。

「狭いから価値が低い」と自己判断する前に、所在地、登記資料、測量図、建築関係書類などから一度条件を整理してみる方法があります。

株式会社Courageでは関東一円の不動産売却・査定相談に対応しており、

公式LINEからの相談にも対応しています。

まだ売ると決めていない段階でも、

まず現在の条件を整理するところからご相談いただけます。

狭小住宅では、一般的な戸建住宅と比較して購入希望者の条件が合いにくくなる場合があります。

たとえば、収納量、部屋数、階段の多さ、駐車スペース、土地の形などです。

一方で、すべての買主が広い土地や大きな住宅を必要としているわけではありません。

そこで重要になるのが、

「普通の戸建てより狭い住宅」として売るのか

それとも、

「この場所、この価格帯、この暮らし方を求める人向けの住宅」として売るのか

という販売設計です。

狭小住宅では、単純な㎡単価だけではなく、物件全体の総額と実際の利用価値を一緒に見る必要があります。

狭小住宅の査定で注意したいのが、周辺の坪単価だけを使って価格を計算してしまうことです。

同じエリアでも、

・土地面積
・土地形状
・間口
・接道
・建築条件
・駅からの距離
・築年数
・建物状態

などが異なります。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際の不動産取引価格や成約価格、地価公示などを確認できます。戸建てについても、土地と建物を含めた成約価格情報を検索できます。

ただし、近くで売れた家だからといって、その価格をそのまま自宅に当てはめられるわけではありません。

たとえば、土地面積が近くても、間口が狭い、接している道路の条件が違う、建物の築年数や状態が異なると、買主から見た評価も変わります。

そのため大切なのは、似た条件の成約事例を探し、「何が同じで、何が違うのか」を整理したうえで査定価格を考えることです。

土地にどれくらいの規模の建物を建てられるのかを見るときには、建ぺい率と容積率も重要です。

建ぺい率は建築面積の敷地面積に対する割合で、用途などに応じて上限があります。建築基準法では容積率について第52条、建ぺい率について第53条などに規定があります。

狭小住宅では、

「今の建物が何㎡あるか」だけではなく、

建て替えた場合にどのような規模の建物を計画できるのか

を把握することで、土地としての見え方が変わることがあります。

これは物件を確認する前に決めない方がいい項目です。古い家を見ると、「建物を壊した方が土地として売りやすいのでは？」と考えたくなります。しかし、先に解体すると元に戻すことはできません。

まず確認したいのは、現在の建物を利用できるか、再建築できる土地なのか、セットバックが必要なのか、土地としてどのような建物を建てられるのか、解体費用はいくらかかるのかという点です。これらを整理したうえで、現況のまま売る方法と、解体して土地として売る方法を比較します。

さらに、住宅を解体する時期によって、土地に適用されている固定資産税・都市計画税の住宅用地に関する特例の扱いが変わる場合もあります。東京都主税局も、原則として1月1日現在住宅が存在しない土地は住宅用地にならないと案内しており、建て替え中など一定の例外も設けています。

所在地や解体時期、条件によって取扱いが異なるため、「売りやすそうだから先に壊す」と判断するのではなく、現況売却と更地売却の条件、解体費用、税務上の影響まで比較してから決めることが重要です。

現在の住宅として売る

建物をそのまま利用できる場合は、中古戸建として購入希望者を探します。

建物の状態や立地、総額などを含めて「この家を使いたい人」に向けて販売します。

土地として売る

建物利用より土地利用の方が適している場合は、土地としての販売を検討します。

ただし、実際に解体するかどうかは別問題です。

「古家付き土地」として販売し、解体について買主と条件調整する方法もあります。

販売期間より売却スピードを優先したい場合や、個人向け販売では条件整理が難しい物件では、不動産会社による買取を比較する方法もあります。

一般的に買取では、事業者側が再販売費用や事業リスクなどを負担するため、仲介による売却より価格が低くなる傾向があります。一方、条件がまとまれば仲介より早く進められるケースがあります。株式会社Courageでも、仲介と買取を単純に優劣で判断せず、売却期限や物件条件から比較する考え方を案内しています。

狭小住宅の売却では、いきなり価格を決めるのではなく、手元の資料を確認しながら、道路・建築条件・相場・売り方を順番に整理することが重要です。査定前にすべての書類がそろっていなくても相談できますが、資料が残っていれば、物件の条件をより正確に把握しやすくなります。

確認しておきたいのは、登記事項証明書、権利証・登記識別情報、購入時の売買契約書、土地測量図、建築確認関係書類、検査済証、間取り図、リフォーム・修繕履歴、固定資産税関係資料などです。特に狭小住宅では、土地の広さだけでなく、道路、接道、境界、建築当時の条件が査定や再建築の判断材料になることがあります。

資料を確認したら、まず現在の土地と建物の状態を整理し、道路種別や接道状況、建築条件、再建築の可否などを確認します。そのうえで周辺の成約価格と比較し、中古住宅として売るのか、土地として売るのか、不動産会社の買取を比較するのかを検討します。最後に販売方法と売出価格を決め、売却活動を開始します。

つまり、狭小住宅の売却は、資料確認 → 現状整理 → 道路・建築条件の確認 → 成約事例との比較 → 売り方の比較 → 価格決定 → 売却開始という順番で進めると判断しやすくなります。

「古いから書類がない」「狭いから安くするしかない」と最初から決める必要はありません。資料が不足している場合でも、取得できるものから確認し、その狭小住宅がどのように利用できるのか、どの売却方法が合っているのかを整理してから価格を考えることが大切です。

狭小住宅の売却で重要なのは、家の大きさだけを見ることではありません。土地はどう使えるのか、今の建物にはどの程度利用価値があるのか、将来建て替える場合にどんな条件があるのか、中古住宅・土地・買取のどれが合うのか。 ここまで整理すると、売却の選択肢が見えやすくなります。

逆に、条件を確認しないまま「狭いから売れない」「古いから解体する」「買取しかない」と決めてしまうと、本来比較できたはずの選択肢を失う可能性があります。

株式会社Courageでは、「売ること」からではなく、「現在の状況を整理すること」から不動産売却を考えます。

関東一円の不動産売却・査定相談に対応しており、AI査定や公式LINEからの相談にも対応しています。まだ売却すると決めていない段階でも構いません。

「この狭小住宅はいくらくらいなのか」
「そのままと更地、どちらがいいのか」
「建て替えできる土地なのか分からない」

そんな段階から、一つずつ整理してみてください。

Q1. 狭小住宅でも売却できますか？

A. はい。狭小住宅だからという理由だけで、売れないと判断する必要はありません。 売却で重要なのは土地や建物の狭さだけではなく、駅からの距離、土地の形、間口、接道状況、現在の建物の状態、再建築するときの条件などです。同じような土地面積でも条件によって利用方法や買主から見た価値は変わります。そのため「狭い＝売れない」と考えるのではなく、現在の住宅をそのまま利用できるのか、土地としてどのように使えるのか、どのような買主が想定できるのかまで整理して売却方法を考えることが重要です。

Q2. 狭小住宅は再建築できないことが多いのでしょうか？

A. いいえ。狭小住宅と再建築不可物件は別の問題です。 土地が小さくても、建築基準法などの条件を満たしていれば建て替えできる土地はあります。特に重要なのが道路と敷地の関係で、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。また、道路の種類によってはセットバックが必要になる場合もあります。現在家が建っているから将来も同じように建て替えられるとは限らないため、道路種別、接道状況、建ぺい率、容積率などを確認し、再建築した場合にどのような建物を計画できる土地なのかを整理することが大切です。

Q3. 古い狭小住宅は解体して更地にした方が売れますか？

A. 必ずしも更地にした方が売りやすいとは限らないため、物件の条件を確認する前に解体を決めないことが重要です。 まず現在の建物を利用できるのか、再建築できる土地なのか、セットバックが必要なのか、建て替える場合にどの程度の建物を計画できるのか、解体費用はいくらかかるのかを確認します。そのうえで、現況のまま売る方法と解体して土地として売る方法を比較します。解体時期によって固定資産税や都市計画税の住宅用地に関する特例の取扱いが変わる場合もあるため、「古いから壊す」と先に決めず、売却条件、解体費用、税務への影響まで比較して判断することが大切です。

Q4. 狭小住宅の査定価格は近所の坪単価で計算できますか？

A. 近所の坪単価に土地面積を掛けるだけでは、適切な査定にならない場合があります。 同じ周辺の不動産でも、土地面積、土地形状、間口、接道状況、建築条件、駅からの距離、築年数、建物状態などが異なれば、買主から見た評価も変わります。そのため、近くで売れた住宅の価格をそのまま当てはめるのではなく、条件の近い成約事例を探し、対象物件と何が同じで何が違うのかを比較することが重要です。狭小住宅では坪単価だけでなく、土地と建物を含めた総額や実際の利用価値まで含めて査定価格を考える必要があります。

Q5. 狭小住宅は中古住宅、土地、買取のどれで売るのがいいですか？

A. 最初から一つに決めず、中古住宅として売る方法、土地として売る方法、不動産会社による買取を比較して判断します。 現在の建物をそのまま利用できる場合は中古戸建として販売でき、土地利用の方が適している場合は土地としての販売を検討できます。この場合も必ず解体する必要はなく、古家付き土地として売却する方法があります。売却価格よりスピードを優先したい場合や個人向け販売では条件整理が難しい物件では、不動産会社による買取も選択肢になります。「狭小住宅だから買取」と決めるのではなく、価格、売却期限、建物の状態、土地の利用価値、再建築条件を整理して売り方を比較することが重要です。

住まいは、知らないまま決めるものではなく、理解したうえで選ぶものです。

その違いが、未来の後悔を減らします。

株式会社Courageは、

条件だけでなく、街の空気やこれからの時間まで含めて考えます。

街と人が重なり合うとき、そこに暮らしが生まれます。

まずは、現在の不動産の売却相場を把握し、
売却か保有かの判断材料にしてみてください。

株式会社Courage公式ブログ
『College Chronicle』

Courage不動産のホンネと裏話

Courage猫神話（キャラクター紹介）はこちら

https://www.corporation-courage.co.jp/CourageCatMythology/

次回テーマ
『地方物件』
2026年8月18日 配信予定

どうぞお楽しみに。

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※本記事内の価格・期間・コスト等の数値は参考例であり、実際の条件は物件ごとに異なります。