<<高額物件>>売却・賃貸・投資を整理しながら考える｜株式会社Courage

不動産売却には、査定価格、売出価格、成約価格という異なる数字があります。

査定価格は、不動産会社が成約事例、物件条件、市場動向などから算出する参考価格です。売出価格は実際に市場へ出す価格で、最終的に買主と合意した価格が成約価格です。

高額物件では1％の違いでも金額が大きくなります。1億円なら1％で100万円、3億円なら1％で300万円です。そのため、「査定額が500万円高い」という数字だけを見ても、その査定額で購入する買主が存在するのか、何を根拠にその価格を算出したのかまで確認しなければ判断できません。

不動産の取引価格を考える際には、不動産情報ライブラリなどを利用して実際の取引価格や成約価格を確認することが有効としています。

2026年7月の東日本不動産流通機構のデータでは、首都圏中古マンションの平均成約価格は5,267万円でした。一方、新規登録価格は6,834万円、在庫価格は6,866万円です。物件の構成が異なるため、この差をそのまま「値引き額」と考えることはできませんが、売りに出ている価格と実際に成立した価格は別の数字であることが分かります。また同月の成約件数は3,638件で前年同月比8.6％減、在庫は47,151件で5.5％増となっています。

高額物件だから相場を無視できるわけではありません。むしろ比較できる成約事例が少ない物件ほど、「なぜこの価格なのか」を細かく説明できる査定が必要になります。

一般的な住宅でも同じマンションや近隣の成約事例は重要ですが、高額物件ではさらに物件固有の条件を細かく分ける必要があります。

マンションなら、階数、方角、眺望、専有面積、間取り、管理状態、修繕計画、共用施設、駐車場、リフォーム履歴などによって評価が変わります。同じ建物の同じ広さでも、住戸条件によって価格差が生じることがあります。

戸建てや土地では、土地面積、接道、間口、道路幅員、用途地域、建ぺい率、容積率、形状、高低差、建物状態、再建築条件などを確認します。

さらに高額帯では、「直近に同じ条件の物件が何件売れたのか」が重要です。比較対象が少ない場合、過去の最高値だけを根拠に価格を設定すると、現在の購入需要と合わなくなる可能性があります。

見るべきなのは最高価格ではありません。

現在の市場で、誰が、どの条件なら、その金額を支払うのか。

ここまで整理して初めて、売出価格を考えられます。

まずは現在の価格を整理する

高額物件だからこそ、いきなり売却を決める必要はありません。

現在の価格を確認し、売却価格・賃料・買取という選択肢を数字で比較してから判断できます。

売却を始めると、購入希望者から購入申込が入ります。ここでも価格だけで判断しないことが重要です。

例えば1億5,000万円の申込と1億4,800万円の申込が入った場合、金額だけなら1億5,000万円を選びたくなります。しかし、不動産取引では購入価格だけでなく、資金計画、融資の状況、契約条件、手付金、引渡希望日なども確認する必要があります。

高額になるほど必要な自己資金や借入額も大きくなるため、「申込金額」と「実際に決済できる可能性」は分けて確認します。住宅ローンの事前審査が通っていても、それだけで最終的な融資実行が保証されるわけではありません。

現金購入の場合も同様です。価格が高いからこそ、取引条件や資金計画を確認しながら進める必要があります。

また、宅地建物取引業者は、不動産売買の媒介などを行う場合、犯罪収益移転防止法に基づく取引時確認などの義務を負っています。2026年時点でも国土交通省は、不動産売買における本人確認やマネー・ローンダリング対策を宅地建物取引業者へ求めています。

高額取引だから特別な法律になるわけではありませんが、金額が大きい取引ほど「誰と、どの条件で契約するのか」を丁寧に整理する意味は大きくなります。

高額物件では、販売価格と同じくらい「どこまで情報を公開するか」が重要になる場合があります。

広く公開する販売では、多くの購入希望者へ物件を届けやすくなります。複数の買主が比較検討できるため、市場の反応も確認しやすくなります。

一方、自宅内部の写真、眺望、間取り、所有者の生活状況などを広く公開したくない売主もいます。その場合は、公開する情報を限定したり、購入検討者を絞って詳細資料を案内したりする方法も考えられます。

ただし、「未公開なら高く売れる」とは限りません。

情報を限定すればプライバシーを守りやすくなる一方、物件を知る買主の数は少なくなります。逆に公開範囲を広げれば購入候補は増えますが、情報も広く出ることになります。

高額物件では、「公開する・しない」の二択ではなく、価格、プライバシー、売却期間、買主層を比較して販売方法を決めることが重要です。

1億円で売れたから、1億円が手元に残るわけではありません。

売却時には住宅ローン残債、仲介手数料、登記関係費用、契約内容によって必要になる費用、そして譲渡所得が発生した場合の税金などを整理します。

基本的な考え方は、

売却価格 − 売却費用 − 住宅ローン残債 − 税金 ＝ 売却後の手取り

仲介手数料については国土交通省の告示により上限が定められており、400万円を超える通常の売買では、速算すると「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額が上限となります。仲介手数料はこの上限額が必ず請求されるという意味ではなく、上限の範囲内で媒介契約時に合意するものです。

例えば1億円の売買で上限額を速算すると、

1億円×3％＋6万円＝306万円
306万円×1.1＝336万6,000円

となります。

3億円なら、

3億円×3％＋6万円＝906万円
906万円×1.1＝996万6,000円

高額物件では数％の費用でも金額が大きくなるため、査定価格だけではなく「売った後にいくら残るのか」を確認する必要があります。

土地や建物を売却した場合の課税譲渡所得は、原則として、

売却による収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除

で計算します。

2026年中に売却する場合、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得となります。国税庁は2026年中の売却について、2020年12月31日以前に取得した土地・建物は長期、2021年1月1日以後に取得したものは短期となる例を示しています。

一般的な税率は、長期譲渡所得が所得税15％・住民税5％、短期譲渡所得が所得税30％・住民税9％で、これとは別に復興特別所得税が加わります。

また、自宅として利用していた不動産を売却する場合には、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」があります。価格が1億円、2億円だから使えないという制度ではなく、物件価格ではなく適用要件で判断します。

高額物件では売却益そのものが大きくなるケースがあるため、「売却価格が高い＝手取りも同じ割合で増える」とは限りません。取得時の売買契約書、購入時の仲介手数料、建築費、改良費、譲渡費用など、取得費や譲渡費用を確認できる資料を売却前から整理しておくことが重要です。

査定額ではなく手取りまで整理したい方へ

高額物件では、売却価格だけでなく

住宅ローン残債、売却費用、税金、売却時期

まで整理することで判断しやすくなります。まだ売却を決めていない段階でも相談できます。

売主としては少しでも高く売りたいのが当然です。しかし、高額物件ほど「とりあえず高く出す」という方法が必ず有利になるとは限りません。

購入希望者も周辺の成約事例、現在販売中の物件、新築物件、他の高額中古物件などを比較します。売出価格が市場から大きく離れていれば、購入候補から外れる可能性があります。

重要なのは、最初から安くすることではありません。

どの価格から開始するのか、どのくらいの期間で反響を確認するのか、反響がない場合に何を見直すのかを、販売開始前に決めておくことです。

例えば反響が少ない場合でも、原因が価格とは限りません。写真、間取り図、物件説明、公開範囲、内見方法、販売対象となる買主層などを確認する必要があります。

価格を下げる前に、「なぜ反響がないのか」を整理する。

高額物件では、この順番が特に重要です。

高額物件の売却では、最高査定額だけで会社を選ぶのではなく、査定価格の根拠、想定する買主、販売方法、成約までの想定、価格を見直す基準、売却費用、税金、最終手取りまで説明できるかを確認します。

さらに、自宅なら住み替え時期、投資物件なら家賃収入や利回り、相続した物件なら取得時期や取得費など、所有目的によって判断項目も変わります。

「1億円で売れるか」だけでは、まだ判断材料が足りません。

1億円で売った場合にいくら残るのか。
その価格で購入できる買主がどのくらいいるのか。
公開して売るのか、情報を限定するのか。
今売るのか、持ち続けるのか。

ここまで整理してから売却を判断することで、高額物件だからこそ起こりやすい金額の大きなズレを減らしやすくなります。

高額物件の売却で最初に確認したいのは、最高査定額ではありません。

現在の成約相場を確認し、物件固有の価値を整理し、購入できる買主層を考え、販売方法を比較し、最後に売却後の手取りを計算する。この順番で考えることで、「高く査定されたから売る」「1億円を超えているから特別な売り方をする」といった感覚だけの判断を避けやすくなります。

高額物件だから難しく考える必要はありません。

整理する数字が大きくなるだけで、基本は同じです。

査定価格ではなく根拠を見る。
売却価格ではなく手取りを見る。
購入申込では価格だけでなく条件を見る。
販売方法は公開範囲と買主層を比較する。

高額物件ほど、この基本を丁寧に確認することが大切です。

売るか決める前に、高額物件の条件を整理

売却を急いで決める必要はありません。

現在価格、売却方法、手取り、売却時期まで整理しながら、

今売るべきか、持ち続けるべきかを一緒に考えられます。

Q1. 高額物件は一番高い査定額を出した不動産会社に任せるべきですか？

A. 一番高い査定額だけで不動産会社を決めるのはおすすめできません。査定価格は売却を保証する金額ではなく、成約事例、物件条件、市場動向などから算出する参考価格です。特に高額物件では1％の差でも、1億円なら100万円、3億円なら300万円になります。重要なのは査定額の高さではなく、その価格で購入できる買主がいるのか、どの成約事例を参考にしたのか、物件固有の価値をどう評価したのかまで説明できることです。査定価格、売出価格、実際の成約価格は別の数字として考え、「なぜこの価格なのか」という根拠を確認してから売却方針を決めることが重要です。

Q2. 1億円以上の高額物件は一般的な不動産と売り方が違いますか？

A. 価格が1億円を超えたから自動的に特別な売り方になるわけではありません。そもそも「高額物件」について全国一律の法定金額基準があることは、本記事で参照した公的資料では確認できません。高額物件で重要になるのは価格そのものより、実際に購入できる買主層と販売方法を合わせることです。広く公開すれば多くの購入希望者へ情報を届けやすくなる一方、自宅内部の写真や間取り、生活状況などを広く公開したくない場合は、情報を限定して購入検討者を絞る方法も考えられます。「公開販売か限定販売か」を先に決めるのではなく、価格、プライバシー、売却期間、想定する買主層を比較して選ぶことが大切です。

Q3. 高額物件は一番高い購入申込を選べばいいですか？

A. 購入申込は金額だけで決めるものではありません。例えば1億5,000万円と1億4,800万円の申込があれば金額だけでは1億5,000万円が有利に見えますが、実際の売買では資金計画、融資状況、契約条件、手付金、引渡希望日なども確認する必要があります。高額になるほど必要な自己資金や借入額も大きくなるため、「高い金額で申し込んだこと」と「その条件で実際に決済できること」は分けて考える必要があります。住宅ローンの事前審査が通っていても最終的な融資実行が保証されるわけではありません。高額物件ほど購入価格と取引条件をセットで比較することが重要です。

Q4. 高額物件を1億円で売却したら手元に1億円残りますか？

A. 1億円で売却しても1億円がそのまま手元に残るわけではありません。基本的には売却価格から売却費用、住宅ローン残債、税金などを差し引いて売却後の手取りを考えます。通常の売買における仲介手数料の上限は、1億円の売買なら速算で消費税込み336万6,000円、3億円なら996万6,000円です。さらに住宅ローンが残っていれば返済が必要となり、譲渡所得が発生すれば税金も考慮します。高額物件では数％の違いでも金額が大きくなるため、「いくらで売れるか」だけではなく「売却後に最終的にいくら残るか」まで計算して判断することが重要です。

Q5. 高額物件は最初から高い価格で売り出して様子を見る方がいいですか？

A. 「とりあえず高く売り出す」ことが必ず有利になるとは限りません。購入希望者は周辺の成約事例だけでなく、現在販売されている物件、新築物件、ほかの高額中古物件などとも比較します。市場から大きく離れた売出価格では、購入候補から外れる可能性があります。ただし、最初から安く売り出せばよいという意味でもありません。販売開始価格、反響を確認する期間、反響がなかった場合の見直し基準を事前に決め、問い合わせが少ない場合には価格だけでなく、写真、間取り図、物件説明、公開範囲、内見方法、想定する買主層まで確認します。高額物件では「値下げする前に、なぜ反響がないのかを確認する」という順番が重要です。

住まいは、知らないまま決めるものではなく、理解したうえで選ぶものです。

その違いが、未来の後悔を減らします。

株式会社Courageは、

条件だけでなく、街の空気やこれからの時間まで含めて考えます。

街と人が重なり合うとき、そこに暮らしが生まれます。

まずは、現在の不動産の売却相場を把握し、
売却か保有かの判断材料にしてみてください。

株式会社Courage公式ブログ
『College Chronicle』

Courage不動産のホンネと裏話

Courage猫神話（キャラクター紹介）はこちら

https://www.corporation-courage.co.jp/CourageCatMythology/

次回テーマ
『長期売れない対処』
2026年8月28日 配信予定

どうぞお楽しみに。

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※本記事内の価格・期間・コスト等の数値は参考例であり、実際の条件は物件ごとに異なります。

東日本不動産流通機構「Market Watch」

首都圏中古マンションの成約価格・成約件数・在庫価格

国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」

仲介手数料上限・レインズ・不動産情報ライブラリ

国税庁「土地や建物を売ったとき」

長期・短期譲渡所得の判定と税率

国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

3,000万円特別控除

国税庁「No.1440 譲渡所得」

取得費・譲渡費用・課税譲渡所得の計算

国土交通省「不動産業におけるマネー・ローンダリング対策」

本人確認・取引時確認